Понятие земель населенных пунктов и их границ

Постро­ить свой соб­ствен­ный дом мож­но отнюдь не на вся­кой зем­ле, а на спе­ци­аль­но пред­на­зна­чен­ной для этих целей.

По сво­е­му виду исполь­зо­ва­ния зем­ли поде­ле­ны на семь кате­го­рий: про­мыш­лен­но­го, обо­рон­но­го, сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния, лес­но­го, вод­но­го фон­да, зем­ли насе­лен­ных пунк­тов, осо­бо охра­ня­е­мых территорий.

Для стро­и­тель­ства инди­ви­ду­аль­но­го жило­го дома (ИЖД) и садо­во­го жило­го доми­ка могут исполь­зо­вать­ся зем­ли двух раз­ных категорий:

• воз­ве­де­ние ИЖД воз­мож­но исклю­чи­тель­но на зем­лях насе­лен­ных пунк­тов (ЗНП);
• стро­и­тель­ство садо­вых домов, хозяй­ствен­ных стро­е­ний раз­ре­ше­но, поми­мо ЗНП, так­же на зем­лях сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го значения.

Зем­ли ЗНП исполь­зу­ют­ся не толь­ко для стро­и­тель­ство домов для насе­ле­ния.

На них воз­во­дят­ся так­же про­мыш­лен­ные, дело­вые, обо­рон­ные, инже­нер­ные, рекре­а­ци­он­ные и иные объ­ек­ты (рекре­а­ци­он­ный — зна­чит свя­зан­ный со здо­ро­вьем, отды­хом, заня­ти­я­ми туриз­мом и спор­том).

Раз­бе­рем­ся в пра­во­вом ста­ту­се земель для посе­ле­ний, а так­же с тем, чем чре­ват для соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей участ­ка пере­вод зем­ли из одной кате­го­рии в другую.

Земли населенных пунктов: понятие, границы, состав

Что такое населенный пункт и поселение

Под насе­лен­ным пунк­том (НП) пони­ма­ет­ся посе­ле­ние людей в гра­ни­цах одно­го, обо­зна­чен­но­го на кар­тах, гене­раль­ных, пла­ни­ро­воч­ных, кадаст­ро­вых и иных пла­нах, земель­но­го участка.

Насе­лен­ным пунк­том явля­ет­ся город, ПГТ (посе­лок город­ско­го типа), село, ста­ни­ца, хутор и т.д. Парал­лель­но с “насе­лен­ным пунк­том” при­ме­ня­ет­ся и тер­мин “посе­ле­ние”: он ана­ло­ги­чен пер­во­му, но более широк, так как посе­ле­ни­ем может быть сово­куп­ность несколь­ких насе­лен­ных пунктов.

Для справки: немного о территориальном устройстве РФ

• Несколь­ко НП могут обра­зо­вать раз­но­вид­ность муни­ци­паль­но­го обра­зо­ва­ния (МО) — город­ской округ, осо­бен­но­стью кото­ро­го явля­ет­ся сосре­до­то­че­ние неболь­ших НП вокруг круп­но­го города.
• Окру­га, рес­пуб­ли­ки, края, обла­сти, горо­да фед. зна­че­ния обра­зу­ют субъ­ект РФ — самую круп­ную тер­ри­то­ри­аль­ную единицу.
• В свою оче­редь круп­ные горо­да и муни­ци­паль­ные обра­зо­ва­ния могут делить­ся на более мел­кие еди­ни­цы — районы.
• В состав муни­ци­паль­ных рай­о­нов вхо­дят горо­да, села и меж­се­лен­ная территория.
• Горо­да феде­раль­но­го зна­че­ния (их все­го три) име­ют свои МО (муни­ци­паль­ный, город­ской округа/город и посел­ки — Москва, Санкт-Петер­бург; МО и город — Севастополь).

Что такое земли населенных пунктов

Зем­ли насе­лен­ных пунк­тов (ЗНП) — это тер­ри­то­рия, пред­на­зна­чен­ная для стро­и­тель­ства объ­ек­тов в чер­те одно­го или несколь­ких НП и раз­ви­тия их инфра­струк­ту­ры (ст. 83 ЗК РФ). Поэто­му-то и стро­ят­ся в ЗНП, не толь­ко жилые, а и про­чие объ­ек­ты, без кото­рых жизнь насе­ле­ния была бы затруднительна.

Гра­ни­цы насе­лен­ных пунк­тов и посе­ле­ний сло­жи­лись исто­ри­че­ски, но они непре­рыв­но меня­ют­ся, так как одни НП рас­тут и рас­ши­ря­ют свои пре­де­лы, дру­гие наобо­рот умень­ша­ют­ся и исче­за­ют вовсе.

Основ­ной прин­цип опре­де­ле­ния гра­ниц НП — они не долж­ны пере­се­кать дру­гие гра­ни­цы НП и МО (муни­ци­паль­ных обра­зо­ва­ний), а так­же пре­де­лы земель­ных участ­ков физи­че­ских и юри­ди­че­ских лиц. Недо­пу­сти­мо и нало­же­ние гра­ниц одно­го насе­лен­но­го пунк­та на дру­гой и на земель­ные участки.

Правовой порядок изменения границ населенного пункта

Земель­ный кодекс в ст. 84 опре­де­ля­ет пра­ви­ла изме­не­ния гра­ниц НП:

Гра­ни­ца насе­лен­но­го пунк­та счи­та­ет­ся изме­нен­ной, если утвер­жде­ны либо изменены:

• гра­ни­цы посе­ле­ния или окру­га в пре­де­лах МО на гене­раль­ном плане;
• гра­ни­цы сель­ско­го НП, рас­по­ло­жен­но­го меж­ду посе­ле­ния на тер­ри­то­ри­аль­ном плане рай­о­на МО;
• гра­ни­цы горо­дов фед. зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) — по реше­нию Сове­та Феде­ра­ции Фед. собра­ния РФ.

Изме­не­ние гра­ниц может при­ве­сти к вклю­че­нию земель­ных участ­ков, кото­рые ранее нахо­ди­лись в зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния и иных кате­го­рий, в ЗНП. Это не пре­кра­ща­ет пра­ва соб­ствен­ни­ков, вла­дель­цев, поль­зо­ва­те­лей и арен­да­то­ров ЗУ. Так­же не изме­ня­ют­ся пра­ва выше­ука­зан­ных субъ­ек­тов при выхож­де­нии земель­но­го участ­ка из гра­ниц насе­лен­но­го пункта.

Как делятся на зоны земли населенных пунктов

Застрой­ка насе­лен­ных пунк­тов ведет­ся не сти­хий­но: раз­ные объ­ек­ты зани­ма­ют свою тер­ри­то­ри­аль­ную нишу. Назна­че­ние каж­до­го объ­ек­та регла­мен­ти­ру­ет­ся регла­мен­том гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са в пре­де­лах сво­ей зоны. Все­го, соглас­но ст. 85 ЗК РФ, выде­ля­ет­ся девять видов зон НП:

• жилая, пред­на­зна­чен­ная для строительства: 
  • жилых зда­ний (инди­ви­ду­аль­ных жилых домов, сме­шан­ных мало­этаж­ных или сред­не­этаж­ных жилых постро­ек, МКД);
  • объ­ек­тов соци­аль­но-быто­вой инфра­струк­ту­ры, куль­ту­ры, здра­во­охра­не­ния и пр.
• обще­ствен­но-дело­вая — для стр-ва: 
  • адми­ни­стра­тив­ных зда­ний (госу­дар­ствен­ных учре­жде­ний, судов);
  • обра­зо­ва­тель­ных заве­де­ний (школ, садов, вузов, училищ);
  • соци­аль­ных объ­ек­тов (боль­ниц, интер­на­тов, домов престарелых);
  • про­чих объ­ек­тов, пред­на­зна­чен­ных для обще­ствен­ной пользы;
• про­из­вод­ствен­ная — на ней раз­ре­ше­но стро­ить пред­при­я­тия, в т.ч. и ЖКХ, а так­же склад­ские помещения;
• инже­нер­но-транс­порт­ная — для воз­ве­де­ния объ­ек­тов транс­порт­ной, инже­нер­ной инфра­струк­ту­ры (воз­душ­ный, вод­ный, желез­но­до­рож­ный транс­порт, маги­страль­ные тру­бо­про­во­ды, объ­ек­ты свя­зи, инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции и т.д.);
• сель­ско­хо­зяй­ствен­ная — паш­ни, мно­го­лет­ние насаж­де­ния, зда­ния и соору­же­ния для сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го производства;
• рекре­а­ци­он­ная (зона отды­ха) — здесь разрешено: 
  • раз­би­вать пар­ки, сады, скверы;
  • созда­вать озе­ра, водо­хра­ни­ли­ща, объ­ек­ты бере­го­вой зоны;
  • стро­ить здрав­ни­цы, сана­то­рии, тур­ба­зы и дру­гие объ­ек­ты для отды­ха и укреп­ле­ния здо­ро­вья населения;
• зона для воен­ных объ­ек­тов (воин­ских частей, поли­го­нов, скла­дов и пр.);
• осо­бо охра­ня­е­мые зоны (осо­бо охра­ня­е­мые при­род­ные тер­ри­то­рии — ООПТ, тер­ри­то­рии исто­ри­че­ско­го и куль­тур­но­го насле­дия и пр.);
• иные тер­ри­то­ри­аль­ные зоны.

Правила зонирования земель населенных пунктов

В пре­де­лах каж­дой тер­ри­то­ри­аль­ной зоны дей­ству­ет свои гра­до­стро­и­тель­ные требования:

• земель­ные участ­ки и объ­ек­ты исполь­зу­ют­ся в соот­вет­ствии с раз­ре­шен­ны­ми вида­ми использования;
• раз­ме­ры и дру­гие пара­мет­ры уста­нав­ли­ва­ют­ся регла­мен­том градостроения;
• строительство/реконструкция объ­ек­тов так­же про­во­дит­ся по гра­до­стро­и­тель­ным нормам;
• учи­ты­ва­ет­ся гео­гра­фи­че­ское поло­же­ние участ­ка, его исто­рия, куль­тур­ная или исто­ри­че­ская ценность;
• при­ни­ма­ет­ся во вни­ма­ние не толь­ко объ­ек­ты, нахо­дя­щи­е­ся на поверх­но­сти зем­ли в гра­ни­цах участ­ка, но и все, что рас­по­ло­же­но под и над поверх­но­стью (напри­мер, под­зем­ные тун­не­ли, арте­зи­ан­ские сква­жи­ны, над­зем­ные и под­зем­ные сооружения);
• раз­ре­ша­ет­ся соче­та­ние несколь­ких зон и соот­вет­ствен­но несколь­ких видов исполь­зо­ва­ния ЗУ, напри­мер, для воз­ве­де­ния жилых домов, пред­при­я­тий, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов и пр.

Труд­но прав­да пред­ста­вить, как рядом будут мир­но сосу­ще­ство­вать сана­то­рий и завод по про­из­вод­ству шин. Поэто­му в тер­ри­то­ри­аль­ных ком­би­ни­ро­ван­ных зонах долж­ны уста­нав­ли­вать­ся свои пра­ви­ла, исклю­ча­ю­щие про­ти­во­ре­чия меж­ду вида­ми исполь­зо­ва­ния объектов.

При несо­блю­де­нии тре­бо­ва­ний ЗК РФ, ГрК РФ, дру­гих зако­нов и нор­ма­тив­ных пра­вил объ­ект при­зна­ет­ся не соот­вет­ству­ю­щим гра­до­стро­и­тель­но­му регла­мен­ту. В этом слу­чае ука­зы­ва­ют срок устра­не­ния несо­от­вет­ствий, либо остав­ля­ют все как есть (п.5 ст. 85 ЗК допус­ка­ет такую возможность):

Воз­мож­но бес­сроч­ное исполь­зо­ва­ния ЗУ и объ­ек­тов, не соот­вет­ству­ю­щих регла­мен­ту, если это не угро­жа­ет жиз­ни и здо­ро­вью людей, эко­ло­гии, памят­ни­кам исто­ри­ко-куль­тур­но­го насле­дия. В про­тив­ном слу­чае исполь­зо­ва­ние дан­ных объ­ек­тов запрещается.

При­ва­ти­за­ция ЗУ обще­го поль­зо­ва­ния (дорог, про­ез­дов, скве­ров, пля­жей, набе­реж­ных) в зем­лях насе­лен­ных пунк­тов запрещена.

Чем отличаются земли сельхозназначения от сельскохозяйственных зон

Сель­ско­хо­зяй­ствен­ные зоны и одна из кате­го­рий земель — зем­ли сель­хоз­на­зна­че­ния — это созвуч­ные, но раз­ные поня­тия: с/х зоны нахо­дят­ся в пре­де­лах посе­ле­ний, с/х зем­ли — за пре­де­ла­ми насе­лен­ных пунктов.

Зем­ли сель­хоз­на­зна­че­ния реже меня­ют свой ста­тус, и могут вхо­дить в фонд раз­ви­тия сель­ско­го хозяй­ства. Льгот­ные усло­вия (неболь­шой налог, выде­ле­ние в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние) поощ­ря­ет с/х дея­тель­ность граж­дан и юри­ди­че­ских лиц в веде­нии лич­ных под­соб­ных и фер­мер­ских хозяйств.

Сель­ско­хо­зяй­ствен­ная зона скла­ды­ва­ет­ся исто­ри­че­ски и явля­ет­ся чаще все­го резуль­та­том роста насе­лен­но­го пунк­та: поля, зеле­ные насаж­де­ния суще­ство­ва­ли дав­но, а гра­ни­цы город­ских застро­ек с тече­ни­ем вре­ме­ни вплот­ную к ним при­бли­зи­лись и даже пере­шаг­ну­ли их. Но доста­точ­но вла­стям раз­ре­шить выруб­ку дере­вьев, стро­и­тель­ство домов на ста­ром забро­шен­ном поле — и зона авто­ма­ти­че­ски меня­ет свое назначение.

Перевод земли из категории ЗНП в другую и обратный перевод

При­чи­ной пере­во­да зем­ли и ЗУ из ЗНП в дру­гие кате­го­рии и обрат­но­го пере­во­да (из дру­гих кате­го­рий в ЗНП) могут быть:

• изме­не­ние гра­ниц насе­лен­но­го пункта;
• вклю­че­ние ЗУ в состав земель поселений;
• исклю­че­ние участ­ка из соста­ва ЗНП.

Кадаст­ро­вые номе­ра земель­ных участ­ков направляются:

• в феде­раль­ные испол­ни­тель­ные орга­ны, пол­но­мо­чия кото­рых — вести кадаст­ро­вый учет и про­во­дить реги­стра­цию земель­ных участ­ков в ЕГРН;
• тер­ри­то­ри­аль­ные орга­ны ЕГРН, для вне­се­ния изме­не­ний, соглас­но ст. 5 феде­раль­но­го зако­на №173 — ФЗ.

Новые све­де­ния в госу­дар­ствен­ный реестр вно­сят­ся в соот­вет­ствии с ФЗ №218 “О реги­стра­ции недвижимости”.

Пере­вод земель­но­го участ­ка в иную кате­го­рию под­твер­жда­ет­ся вне­се­ни­ем новых све­де­ний о нем в ЕГРН. 

Важ­но: Соб­ствен­ни­кам, вла­дель­цам, поль­зо­ва­те­лям и арен­да­то­рам земель­ных участ­ков после изме­не­ния кате­го­рии земель, в состав кото­рых они вхо­дят, менять пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты не нужно.

Заклю­че­ние

В заклю­че­нии под­ве­дем крат­кие ито­ги вышесказанному:

• Зем­ли насе­лен­ных пунк­тов мно­го­функ­ци­о­наль­ны, так как долж­ны обес­пе­чи­вать воз­мож­ность про­жи­ва­ния людей в горо­дах и селах: нали­чие жило­го поме­ще­ния, быто­вые усло­вия, рабо­ту, охра­ну здо­ро­вья, обще­ствен­ные и соци­аль­ные кон­так­ты, куль­тур­ный досуг, отдых, без­опас­ность и дру­гие фак­то­ры. Это при­во­дит к деле­нию земель посе­ле­ний на раз­лич­ные зоны, со сво­им видом раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния земель­ных участ­ков, стро­и­тель­ства и исполь­зо­ва­ния объ­ек­тов на них, что нуж­но учи­ты­вать при выбо­ре участ­ка под ИЖС.
• Но такое деле­ние гиб­кое: оно может соче­тать ком­би­на­цию несколь­ких зон и меня­ет­ся со временем.
• Изме­не­ние гра­ниц посе­ле­ний может при­ве­сти к пере­во­ду земель­но­го участ­ка из одной кате­го­рии в дру­гую, но при этом пра­во­вой ста­тус пра­во­об­ла­да­те­лей земель­но­го участ­ка оста­ет­ся неизменным.

Вам также может понравиться

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

СТ 83 ЗК РФ

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Комментарий к Статье 83 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья устанавливает два признака земель населенного пункта: содержательный — земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов; формальный — границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Границы населенных пунктов и границы поселения являются разноплановыми понятиями. Согласно Федеральному закону от 6 октября 2003 г.

N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.

3822) (далее — Закон N 131-ФЗ) поселение является муниципальным образованием, границы которого устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 11 Закона N 131-ФЗ).

Таким образом, поселение включает в себя населенные пункты, а также может включать земли иных категорий.

Следует отметить, что нередко возникают спорные ситуации об отнесении земельного участка к той или иной категории земель, например, если в отношении земельного участка осуществлено лесоустройство или земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, но при этом находится в границах населенного пункта.

Земельный кодекс РФ подразделяет все земли в России на категории и предусматривает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования (ст. 7). Соответственно, земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель. Как предусмотрено п.

2 комментируемой статьи, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Таким образом, одним из основных признаков, отличающих земельные участки из состава земель населенных пунктов от земельных участков из состава иных категорий земель, является включение соответствующих земельных участков в границы населенного пункта.

В соответствии с п. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий.

Таким образом, в случаях, когда особо охраняемые природные территории, лесничества или лесопарки располагаются в границах населенных пунктов, происходит совмещение правового режима использования таких территорий и правового режима использования земель населенных пунктов.

При этом земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий, лесничеств, лесопарков и одновременно в границы населенных пунктов, относятся к землям населенных пунктов, поскольку они отделены от других категорий земель границами населенного пункта.

С учетом вышеизложенного законодатель сделал особый акцент на использование земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и включенных в состав зон особо охраняемых территорий, в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 94 — 100 ЗК РФ (п. 10 ст. 85 ЗК РФ).

Предусмотренное п.

2 комментируемой статьи требование о запрете пересечения границами городских, сельских населенных пунктов границ муниципальных образований или выхода за их границы соответствует требованию Закона N 131-ФЗ, согласно которому территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения (п. 12 ч. 1 ст. 11). Данное положение получило закрепление и в ГрК РФ, согласно ч. 4 ст. 18 которого установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, городского округа.

По данному вопросу целесообразно отметить позицию Минэкономразвития России (Письмо от 7 марта 2013 г.

N ОГ-Д23-1058 ), согласно которой действующим законодательством определение понятия пересечения границ земельных участков, в том числе многоконтурного земельного участка или земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов не установлено.

Вместе с тем в случае, если обособленные (условные) участки, входящие в состав единого землепользования или контура многоконтурных земельных участков, располагаются в границах разных муниципальных образований и (или) населенных пунктов, указанное является пересечением границ таких земельных участков с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов и нарушением положений ст. 11.9 ЗК РФ.

1. До 1 января 2007 г. в комментируемой статье землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В целях устранения противоречий между нормами ФЗ о местном самоуправлении, которыми были определены подходы к формированию территорий муниципальных образований, в том числе были четко установлены критерии установления территорий поселений и территорий населенных пунктов, и ЗК в последний были включены изменения. Категория земель поселений поменяла свое название на «земли населенных пунктов».

Территория поселений в соответствии с указанным Законом шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст.

11 названного Закона территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения.

Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения.

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

2. Земли городских, сельских населенных пунктов характеризуются таким признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. В п. 2 комментируемой статьи определено правовое значение границ населенного пункта.

Нахождение земель в пределах границ населенных пунктов распространяет на них правовой режим земель населенных пунктов и исключает их отнесение к иным категориям.

Как было указано при рассмотрении одного из дел, значение факта установления границы населенных пунктов (ранее — черты поселений) заключается в том, что результатом установления границ является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов на всю территорию, которая находится внутри границ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2007 N Ф08-8332/07).

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной деятельности.

Понятие, состав земель населенных пунктов и общая характеристика их правового режима

Согласно Земельный кодекс (ЗК РФ) Глава I. Общие положения ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов входят в состав земель в Российской Федерации.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений.

Состав земель населенных пунктов

Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. 1. жилым;
   2. общественно-деловым;
   3. производственным;
   4. инженерных и транспортных инфраструктур;
   5. рекреационным;
   6. сельскохозяйственного использования;
   7. специального назначения;
   8. военных объектов;
   9. иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

• Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
• Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
• Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
• Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
• В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
• Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
• Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Комментарий к Ст. 83 ЗК РФ

1. Земли населенных пунктов — одна из семи категорий земель, предусмотренных ст. 7 Земельного кодекса РФ. Несмотря на то что данная категория занимает наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь, она является самой густонаселенной — на ней проживает подавляющее большинство населения России.

Особенностью данного вида земель является то, что он представляет собой ценность прежде всего в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может быть использована для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости и иных необходимых для комфортного проживания населения объектов селитебной, транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционно-строительные процессы, осуществление различных форм градостроительной деятельности, в связи с чем важнейшее значение в регулировании вопросов использования и охраны данных земель имеет также и градостроительное законодательство.

Исторически появление в законодательстве России категории земель населенных пунктов связано с принятием Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. и Земельного кодекса РСФСР 1970 г. В предшествовавшем данным актам Земельном кодексе РСФСР 1922 г.

подобное современному разделение земель на категории по целевому назначению отсутствовало, а наиболее близкими к землям населенных пунктов являлись городские земли — они отделялись от иных земель городской чертой, внутри которой земельные распорядки определялись особыми узаконениями (ст. 147 названного Кодекса).

Все иные земли, расположенные за пределами городской черты, признавались ст. 148 этого Кодекса входящими в территории волостей и состояли в общем ведении земельных органов.

Земельный кодекс РСФСР 1970 г.

, разделив земли России на шесть категорий, предусмотрел в их числе земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов) и, по сути, разделил их на два подвида: земли городов и земли сельских населенных пунктов (разд. III, гл.

XIX — XXI названного Кодекса). Земельный кодекс РСФСР 1991 г., подразделяя земли России уже на семь категорий, сохранил данную категорию земель, именуя ее «земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)» (разд. IV, гл. XIII — XIV ЗК РСФСР).

С принятием в 2001 г. нового ЗК наименование данной категории земель изменилось — она впервые стала именоваться «земли поселений», и именно это название стало привычным в последние годы. Однако с 1 января 2007 г. оно было изменено — теперь данная категория снова именуется «земли населенных пунктов», что нашло отражение в ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс.

Что повлекло необходимость в изменении наименования категории земель и внесении соответствующих изменений в ряд законодательных актов в условиях, когда десятки тысяч субъектов прав на землю оформили свои права на земельные участки с целевым назначением «земли поселений»? Дело в том, что на момент принятия ЗК градостроительное законодательство и законодательство о местном самоуправлении называли населенные пункты Российской Федерации поселениями. Так, статья 5 Градостроительного кодекса РФ 1998 г. относила все виды населенных пунктов либо к городским (города и поселки), либо к сельским поселениям (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные), подразделяя их в зависимости от численности на десять групп (сверхкрупные города, крупнейшие города и т.д.). Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», определяя понятие муниципального образования, относил к нему городские, сельские поселения, несколько поселений, объединенных общей территорией, части поселений, иные населенные территории. Термин «населенные пункты» использовался в указанных законах скорее лишь во вспомогательных целях. В связи с этим при принятии ЗК оснований выделять категорию земель населенных пунктов не усматривалось.

С принятием в 2003 г. нового ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления понятийный аппарат, посвященный определению населенных мест, изменился. Данный Закон сохранил понятие поселения и разделение его на городские и сельские поселения.

Однако при этом под городскими поселениями понимается город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно либо через органы местного самоуправления; сельские же поселения Закон определил как один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно либо через органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 2). Таким образом, теперь в состав поселения могут входить одновременно несколько населенных пунктов.

Кроме того, значимыми новеллами стали положения Закона о том, что территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения, рекреационные земли, земли для развития поселения (п. 3 ч.

1 ст. 11); в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (п. 4 ч. 1 ст. 11). Это вступало в явное противоречие с положениями ЗК о землях поселений, свидетельствовавших о том, что в пределах территорий поселений иные категории земель находиться не могут.

По нашему мнению, именно эти обстоятельства послужили в дальнейшем основой внесения изменений в земельное и градостроительное законодательство в целях приведения положений данных отраслей в соответствие с новыми реалиями муниципального устройства России. Иными словами, те земли, которые согласно ЗК сначала именовались землями поселений (т.е. земли, отделенные от иных категорий земель чертой поселения), теперь, исходя из нового муниципального законодательства, соответствуют землям населенных пунктов.

В целях сохранения преемственности прав на землю при изменении наименования категории земель, в ФЗ о введении в действие ЗК включено вступившее в силу с 1 января 2007 г.

положение о том, что не требуется замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие наименование категории «земли поселений» (п. 16 ст. 3 указанного Закона).

Речь идет о свидетельствах о государственной регистрации права, выписках из государственного земельного кадастра, договорах аренды, купли-продажи земельных участков, любых иных документах, выданных до 1 января 2007 г.

Изменения, внесенные ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, коснулись не только смены наименования категории земель, но также и самого их понятия.

Теперь землями населенных пунктов признаются «земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов», о чем свидетельствует комментируемый пункт.

Данное определение представляется недостаточно полным, поскольку указывает лишь на цель использования этих земель, но не позволяет идентифицировать их, т.е. четко разграничить с землями иных категорий.

В прежней редакции соответствующее определение продолжалось словами «и отделенные их чертой от земель других категорий», что существенно дополняло его. В новой редакции ст. 83 ЗК подобный идентифицирующий признак все же сохранен, однако оторван от определения и помещен в следующий пункт статьи, что труднообъяснимо с точки зрения законодательной техники.

2. Данный пункт является новым, он введен в действие с 1 января 2007 г. на основании ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс.

И здесь прежде всего следует обратить внимание на изменение терминологии. Вместо понятия черты городских, сельских поселений, которой была посвящена прежняя редакция ст.

84 ЗК, указанным Законом в Кодекс введено понятие границы городских, сельских населенных пунктов.

Отметим, что понятие «городская черта» имело место уже в Земельном кодексе РСФСР 1922 г. Земельному кодексу РСФСР 1970 г. были известны понятия городской черты и черты сельских населенных пунктов, а ЗК РСФСР 1991 г.

— еще и понятие поселковой черты. Термин «граница» использовался разве что для определения указанных понятий. В настоящее время категория «черта поселения» исключена и из Земельного, и из Градостроительного кодексов.

Комментируемый пункт начинается с того идентифицирующего признака, который мы упоминали при рассмотрении п. 1, а именно с указания на то, что границы населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Это очень важное положение, которое, во-первых, позволяет четко и практически без затруднений отграничивать земли населенных пунктов от других земель и, во-вторых, в силу своей императивности абсолютно исключает возможность нахождения в пределах границ населенных пунктов земель иных шести категорий (равно как и нахождение земель населенных пунктов за пределами утвержденных границ населенных пунктов). Последнее особенно важно для правильного понимания правового режима земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, но используемых для целей, сходных с целями использования земель некоторых иных категорий: например, ведение сельскохозяйственного производства, организация особо охраняемых территорий. Независимо от текущей цели использования на такие земельные участки будет распространяться режим, установленный для земель населенных пунктов, а не земель сельскохозяйственного назначения или земель особо охраняемых территорий и объектов (см. также комментарий к статье 85 ЗК РФ).

Требование комментируемого пункта о том, что границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, перекликается с положением, закрепленным в п. 12 ч. 1 ст.

11 ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления, о том, что территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения.

Следуя принципу единства правового режима земельного участка, комментируемый пункт вводит также запрет на пересечение границами населенных пунктов границ земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Однако исходя из данной формулировки можно сделать вывод, что если земельный участок сформирован и имеет удостоверенные в установленном порядке границы, но не предоставлен указанным лицам, то фактическое отнесение разных его частей к различным категориям земель (благодаря пересечению данного участка границами населенного пункта) допустимо (не запрещено). По нашему мнению, это весьма существенное упущение законодателя, фактически допускающее действие двух правовых режимов и, соответственно, двух различных целей использования в отношении одного и того же земельного участка. При введении данной редакции Закона следовало опустить слова «предоставленных гражданам или юридическим лицам».

Границы населённых пунктов и порядок их изменений

Границами населенных пунктов называются линии, которые определяют его территориальные пределы. Данное понятие закреплено в ч.2 ст.

83 Земельного кодекса РФ, где отмечено, что границы сельских и городских поселений не могут проходить поперек границ муниципальных районов, городских округов, иных образований или выходить за их пределы, а также пересекать линии участков земли, предоставленных физическим и юридическим лицам.

Порядок установления и изменения границ поселений определяется ст. 84 Земельного кодекса РФ и состоит в утверждении или изменении генерального плана поселения, утверждении или изменении схемы планирования муниципального района.

Генеральный план принимается представительным органом местного самоуправления, а резолюция о разработке генерального плана и подготовке рекомендаций о внесении в него изменений, осуществляется главой местной администрации (ст.

24 Градостроительного кодекса РФ).

Сообразно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ, генеральный план поселения должен включать:

• положение о территориальном планировании;
• карту границ поселения;
• карту предполагаемого расположения объектов местного значения;
• карту функциональных зон населенного пункта

По мере развития населенного пункта, его черта подвергается преобразованию. Это осуществляется по мере включения новых земель, необходимых для расширения. 

Регламент включения земель в границы поселения состоит из нескольких системных блоков.

1. Принятие резолюции о разработке программы генерального плана и осуществление публичных слушаний по её рассмотрению

Генеральные планы поселений утверждаются не менее чем на 20 лет. Процедура подготовки проекта генерального плана производится в соответствии с требованиями ст. 9 Градостроительного кодекса и состоит из:

• принятия резолюции главой администрации о разработке проекта генерального плана поселения;
• опубликования этого решения, в том числе, в сети Интернет;
• разработки проекта генерального плана в соответствии с нормативами Градостроительного кодекса;
• проверке материалов на соответствие действующему законодательству;
• отправление проекта генерального плана на согласование в органы государственной власти;
• проведение публичных слушаний;
• утверждение проекта генерального плана органом местного самоуправления.

При вынесении положительного ответа о включении земельного участка в пределы поселения, на официальном сайте местного самоуправления размещается информация о подготовке преобразований в генеральный план с указанием новых границ населенного пункта. Предоставляется перечень земельных участков, подлежащих включению (с указанием площади, категории земель, правообладателей).

Градостроительный кодекс РФ (ст. 28) обязывает провести рассмотрение поправок в генеральный план на публичных слушаниях. Их порядок и организация определяются уставом муниципального образования.

Они проводятся органом местного самоуправления в населенном пункте, в который включается земельный участок или участки.

В обязательном порядке населению должны быть предоставлены материалы для ознакомления с проектом генерального плана, организованы выставки с демонстрационными материалами, проведены встречи с разработчиками плана. Слушания должны быть осуществлены в период от одного до трех месяцев.

2. Приготовление и подача документов

Согласно Федеральному закону №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», в орган местного самоуправления заинтересованным физическим или юридическим лицом направляются следующие материалы:

• аргументированное заявление в произвольной форме о включении территории земельного участка в границы поселения;
• кадастровый план земельного участка;
• правоустанавливающие документы;
• копии документов, удостоверяющих личность.

Если переводится участок сельскохозяйственного назначения, то орган местного самоуправления может запросить в соответствующих организациях вывод о сельскохозяйственной значимости земельного участка. Ветеринарная служба предоставляет справку об отсутствии на территории данного участка могильников скота.

В соответствии с Земельным кодексом России, земли должны использоваться по целевому назначению и с зонированием территорий. Орган местного самоуправления при анализе заявления о включении территории земельного участка в границы поселения должен учитывать:

• возможность обеспечения включаемого участка инфраструктурой (транспортной, инженерной);
• отсутствие на участке санитарно-защитной зоны;
• низкую сельскохозяйственную ценность участка (если у него сельскохозяйственное назначение).

3. Отказ во включении участка земли в пределы населенного пункта

На основании положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ орган местного самоуправления вправе отказать во включении участка в пределы населенного пункта:

• границы населенного пункта пересекают границы муниципального образования или выходят за них;
• границы населенного пункта пересекают границы земельных участков физических и юридических лиц;
• передаваемые земли имеют ценный сельскохозяйственный статус;
• включаемый земельный участок невозможно обеспечить инфраструктурой;
• участок попадает в охранную зону производств или иных промышленных объектов.

Исполнительный орган государственной власти субъекта может отказать по следующим причинам:

• законом установлены ограничения или запреты изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка;
• документами территориального планирования РФ, субъектов или муниципальных образований предусмотрено использование земельного участка, не соответствующее указанному в заявлении;
• в исполнительный орган государственной власти субъекта поступил в письменной форме мотивированный отказ в согласовании заявления от федерального органа исполнительной власти
• в исполнительный орган государственной власти субъекта поступило заключение о невозможности или нецелесообразности включения земельного участка в границу населенного пункта либо исключения земельного участка из границы населенного пункта и установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка от органа местного самоуправления
• заключение о результатах публичных слушаний содержит положение о несогласии участников слушаний с решением о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении либо об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

• Отказ может быть обжалован в суд.
• 4. Согласование проекта генерального плана
• Согласование проекта необходимо в случаях:

1. планируется размещение объектов федерального или местного значения на территориях поселения, городского округа;
2. предусматривается включение в границы населенных пунктов земельных участков из земель лесного фонда;
3. на территориях поселения, городского округа находятся особо охраняемые природные территории федерального или регионального значения;
4. предусматривается размещение объектов местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на водные объекты.
5. предусматривается включение или исключение из границы населенных пунктов земельных участков сельскохозяйственного назначения

Согласование проекта осуществляется в срок 3 месяца. Заключения на проект генерального плана могут содержать положения о согласии или несогласии с таким проектом с обоснованием причин решения.

Если от одного или нескольких органов поступают заключения о несогласии с проектом, глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о создании согласительной комиссии.

Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать 3 месяца.

Согласительная комиссия представляет главе местной администрации документ о согласовании проекта генерального плана и подготовленный для утверждения проект генерального плана с внесенными в него изменениями и материалы в текстовой форме и в виде карт по несогласованным вопросам. На основании этих документов, глава местной администрации может принять решение о направлении согласованного или не согласованного проекта генерального плана в представительный орган местного самоуправления или об отклонении такого проекта и о направлении его на доработку.

5. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости

Отображение расположения границ населенного пункта, в том числе, данные о правовых актах об установлении или изменении пограничных линий вносятся в структуру сведений государственного кадастра недвижимости.

Определение местоположения границ осуществляется посредством работ по землеустройству, в результате которых подготавливается план (карта) объекта землеустройства.

Требования к составлению планов зафиксированы Постановлением Правительства РФ.

Внесение земельных участков в границы поселений не обуславливает прекращения права собственности и не ущемляет прав арендаторов и землевладельцев.