Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма Иллюстрация: Полина Васильева

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения. Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём – это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих. Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.
Читайте также:  Ликвидация ИП под ключ

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Обмен жилыми помещениями

Лицо, имеющее жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, может улучшить его двумя способами:

  • а) видоизменить с помощью ремонта либо переустройства или перепланировки;
  • б) заменить его следующими способами:
    • – потребовать от органа местного самоуправления предоставить ему другое жилое помещение, если имеющееся у него не соответствует установленным нормам;
    • – заменить имеющееся у него жилое помещение самостоятельно с помощью договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.

Существуют два вида договора по замене жилого помещения: договор об обмене и договор мены. Оба эти договора применяются с одной и той же целью, но при этом имеют различия в правомочиях сторон относительно жилого помещения и регулируются разными законодательными нормами.

Во-первых, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ, а обмен по договору мены регулируется ст. 567–571 гл. 31 ГК РФ.

Во-вторых, сторонами договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, могут быть наниматели чужих помещений, а по договору мены – только собственники жилых помещений.

В-третьих, по договору об обмене жилыми помещениями переходят права и обязанности нанимателей помещений по договорам социального найма, а по договору мены – право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 67–74) и регулируют обмен жилыми помещениями, полученными по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмен квартиры, предоставленной по договору социального найма, на приватизированную или кооперативную квартиру.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Особенности обмена такими жилыми помещениями состоят в следующем (ст. 72 ЖК РФ):

  • а) право нанимателя на обмен жилого помещения возникает у нанимателя лишь после получения согласия на это в письменной форме:
    • – наймодателя;
    • – проживающих совместно с ним членов его семьи;
    • – временно отсутствующих членов его семьи;
    • – органа опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя данного жилого помещения;
  • б) члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (разъезда);
  • в) если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любое из указанных лиц вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания договоры и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
  • г) органы опеки и попечительства вправе отказать в даче своего согласия на обмен жилыми помещениями, если этот обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи нанимателя обмениваемого жилого помещения;
  • д) решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующего заявления;
  • е) обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ;
  • ж) обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества переселяющихся лиц при соблюдении следующего требования: если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы.

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.. Жилищное право. Конспект лекций … 43

К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст.

Читайте также:  Заключение договора мены земельного участка

72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

  • Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:
  • 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений.

Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК.

В случае признания обмена указанными помещениями недействительным стороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст.

76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем.

Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю.

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.

  1. Основаниями расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть:
  2. 1) соглашение сторон;
  3. 2) невыполнение поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Читайте также:  Полномочия органов внутренних дел, следственных органов

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого он отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор его прекращения обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Адвокаты в Санкт-Петербурге — Обмен жилья, полученного по договору социального найма

                Обмен жилья, полученного по договору социального найма, регулируется нормами жилищного законодательства.

      В соответствии с п.4 ч.1 ст.67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

   Обмениваемые жилые помещения могут быть расположены как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

 Если у Вас нет собственных вариантов обмена, можно обратиться с заявлением к наймодателю о необходимости подобрать вариант обмена жилых помещений.

К данному заявлению необходимо приложить копию договора социального найма. Если Вы желаете самостоятельно подобрать вариант обмена, следует учитывать, что предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья.

Для обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, необходимо получить согласие наймодателя (орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, с которым заключен договор социального найма), а также всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих.

Согласие члена семьи на обмен предоставляется в простой письменной форме. При этом, члены семьи нанимателя вправе требовать предоставления им других жилых помещений по договору социального найма, в других домах.

Если не достигнуто соглашение между нанимателем и членами его семьи, то обмен занимаемого жилого помещения производится принудительно в судебном порядке.

Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилого помещения или об отказе в даче такого согласия выносится в письменной форме и выдается заявителю в течение четырнадцати рабочих дней с момента подачи заявления.

Данное решение можно получить через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями осуществляется путем заключения договора между нанимателями соответствующих жилых помещений. Договор составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами.

Регистрации данного договора в Управлении Федеральной регистрационной службы не требуется.

Оригинал указанного договора представляется каждому из наймодателей, с которыми заключены договоры социального найма, для получения письменного согласия на осуществление обмена.

  • Вместе с договором необходимо представить следующие документы:
  • заявление об обмене жилых помещений;
  • — копию документа, удостоверяющего личность (паспорта)

— документы, подтверждающие право пользования жилыми помещениями (договор социального найма, выписка из решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, ордер и т.п.);

  1. — выписка из домовой книги с информацией о гражданах, проживающих в обмениваемых жилых помещениях;
  2. согласие органа опеки и попечительства (при необходимости);
  3. — согласие лиц, проживающих в помещении.
  4.  Согласие наймодателя выдается в течение десяти рабочих дней с момента обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается в следующих случаях:
  5. 1)Если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма;
  6. 2)Если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  7. 3)Если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
  8. 4)Если имеется решение о сносе дома, в котором расположено обмениваемое жилое помещение или о его переоборудовании для использования в других целях;
  9. 5)Если имеется решение о проведении в доме капитального ремонта с переустройством или перепланировкой жилых помещений;
  10. 6)Если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (например, активной формой туберкулеза)

Данный отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке.

После получения согласия наймодателя, заключенный договор обмена жилыми помещениями является основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения договоров социального найма с новыми нанимателями жилых помещений, участвующими в обмене.

Расторжение и заключение соответствующих договоров социального найма производится наймодателем в течение десяти дней с момента соответствующего обращения.

Необходимо также учитывать, что обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, насилия, угрозы, обмен на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, чем воспользовалась вторая сторона (кабальная сделка), вследствие заблуждения и т.п.)

В нашей практике немало проведенных сделок по обмену жилых помещений. Если Вам необходимо разъехаться с бывшими членами семьи, которые по сути для Вас стали уже чужими либо просто Вам хочется пожить отдельно, мы поможем Вам произвести обмен! Грамотно! Эффективно! Вы получите тот результат, на который рассчитывали! 

Звоните! Спрашивайте!  333 17 98; 928 79 81; 8 981 813 37 93

Пишите, присылайте документы: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.  

Приходите! Мы обязательно поможем: Московский пр. 54 

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *