Право пожизненного пользования жилым помещением

Не снимать и не покупать, а получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком, — возможно ли это? Разбираемся в нюансах ренты и рисках обеих сторон

Право пожизненного пользования жилым помещением

Pixabay

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание.

Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности.

В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег.

Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума.

Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Право пожизненного пользования жилым помещением

Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди ( Andrea Piacquadio/Pexels)

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле.

Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами.

То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним.

В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов.

Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Право пожизненного пользования жилым помещением

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь ( Andrea Piacquadio/Pexels)

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам.

Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом.

Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье.

Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат.

Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно.

Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников.

Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Право пожизненного пользования жилым помещением

Мошенники встречаются и среди людей в возрасте ( Pexels)

ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь.

Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству.

Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Право пожизненного пользования жилым помещением

Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты ( Mari Helen/Unsplash)

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую.

Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

  • — Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
  • — Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
  • — Что необходимо учесть рентополучателю?
  • — Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Право пожизненного проживания без права собственности в 2022 году

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного пользования жилым помещением

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя.

В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Читайте также:  Порядок исчисления налога на добавленную стоимость

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму.

В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл.

33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Право пожизненного пользования жилым помещением

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=u8pq3Ji6UF8\u0026t=248s

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме.

Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст.

558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу.

Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование.

Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

Право «пожизненного» проживания в квартире

Прежде всего необходимо отметить, что по общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п.2 ст.

292 Гражданского кодекса РФ). Однако законом могут быть установлены исключения из этого общего правила.

Как показывает практика, такие исключения установлены не только законом, но и судебными актами (разъяснениями, данными Конституционным судом РФ и Верховным судом РФ).

Итак, кто может иметь право бессрочного пользования квартирой?

1. Лица, не участвовавшие в приватизации квартиры, но имевшие на это право

Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).

 

 

И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

 

 

В вышеуказанной статье закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет исключительно о бывших членах семьи, тем не менее в судебной практике в результате расширительного толкования она применяется ко всем членам семьи нанимателя, которые проживали в квартире (или сохраняли такое право) на момент приватизации и дали согласие на её осуществление без их участия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3). Если вы услышите фразу «отказник от приватизации», то знайте, что имеются в виду именно эти лица. 

 

Однако в некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию (не отказывались от участия в приватизации).

Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживания за ним всё равно сохранится (см.

, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017). 

В каких случаях гражданин имеет право на пожизненное проживание в квартире?

Право на пожизненное проживание в квартире предоставляется, в частности, лицам, отказавшимся от участия в ее приватизации, а также может быть предусмотрено в завещательном отказе, договоре пожизненного содержания с иждивением и т.д.

Собственнику квартиры принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею (ч. 1 ст. 209, ч. 1 ст. 288 ГК РФ).

В ряде случаев гражданам, не являющимся собственниками квартиры, может предоставляться право пожизненного проживания в ней. Рассмотрим некоторые из этих случаев более подробно.

Право пожизненного проживания на основании завещательного отказа

Завещатель вправе обязать наследника квартиры предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования наследуемой квартирой либо ее определенной частью (завещательный отказ).

Завещательный отказ может быть установлен в завещании или наследственном договоре (ч. 1 ст. 1118, ч.ч. 1, 2 ст. 1137, ч. 1 ст. 1140.1 ГК РФ).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с его собственником.

Читайте также:  Обязанности участника полного товарищества

При последующем переходе права собственности на квартиру, входившую в состав наследства, к другому лицу право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 2 ст. 1137 ГК РФ; ч. 1 ст. 33 ЖК РФ).

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

При этом наследодатель (завещатель) может также указать другого отказополучателя на случай, если первый умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа (ч. 5 ст. 1117, ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).

Гражданин, проживающий в квартире, предоставленной по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ).

Право пожизненного проживания лиц, отказавшихся от участия в приватизации

Гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, сохраняет бессрочное право пользования этим жилым помещением, в том числе если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу при переходе права собственности на квартиру к другому лицу право пользования квартирой таких лиц также сохраняется. Однако это право может быть прекращено в случае выезда в другое место жительства (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Пожизненное содержание с иждивением. Право пользования жилым помещением, размер пожизненной ренты, основания прекращения договора пожизненного содержания

Содержание публикации:

  1. Договор пожизненного содержания с иждивением. Общие положения
  2. Стоимость объема содержания по договору пожизненного содержания с иждивением. Определение размера пожизненной ренты
  3. Ограничения распоряжения жилым помещением, переданным плательщику ренты
  4. Основания прекращения пожизненного содержания с иждивением
  5. Право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением относится к вещным правам
  6. Недвижимое имущество, переданное плательщику ренты, не входит в состав наследства получателя ренты

1. Договор пожизненного содержания
с иждивением. Общие положения

В соответствии со ст. 601 ГК РФ по данному договору гражданин — получатель ренты передает в собственность другой стороне — плательщику ренты недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание этого гражданина и (или) указанного им лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты с той лишь особенностью, что вместо непосредственной уплаты ренты плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением, то есть осуществлять уход за гражданином, обеспечивать его содержание, покупать продукты питания, одежду, лекарственные препараты, оплачивать медицинское обслуживание. Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение и иных потребностей гражданина, например, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Такой договор может также предусматривать выплату единовременной денежной суммы вначале и затем определенных денежных сумм ежемесячно до момента смерти, а также оплату коммунальных услуг, процентов за просрочку платежей и т.п. (п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).

Срок действия данного права — до конца жизни получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением.

Основополагающим признаком договора пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 1 ст. 158, ст. 584 ГК РФ).

В статье 411 ГК РФ содержится важное положение о том, что требования, связанные с пожизненным содержанием с иждивением, не подлежат зачету. Поэтому плательщик ренты не вправе зачесть в счет ренты, подлежащей выплате ее получателю, любые долги последнего перед ним (например, по договору займа).

Из судебной практики следует, что нетрудоспособный гражданин — получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, заключенному с наследодателем — плательщиком ренты, не наследует по закону в качестве иждивенца наследодателя (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

2. Стоимость объема содержания
по договору пожизненного содержания с иждивением.

Определение размера пожизненной ренты

Стоимость объема содержания. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины — не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Определение стоимости всего объема содержания с иждивением является необходимым (существенным) условием договора пожизненного содержания с иждивением. При отсутствии указанного условия договор считается незаключенным.

При определении общего объема содержания с иждивением должны не только учитываться фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п.

Таким образом, существенное условие договора пожизненной ренты с иждивением является размер обязательств, выраженный в деньгах, именуемый стоимостью. Данная стоимость включает в себя расходы плательщика ренты, связанные с предоставлением всех материальных благ (товаров потребления, оказание услуг и т.п.) получателю ренты, определенных обсуждаемым договором.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, такая выплата осуществляется по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Пример определения размера пожизненной ренты

В литературе приводится следующий пример определения размера пожизненной ренты:

«В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок.

Возраст мужчины, заключающего договор ренты, — 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора — 10% годовых.

Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток.

Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым)» (Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты / Д.А. Березин // Нотариус. 2017.).

3. Ограничения распоряжения жилым помещением,
переданным плательщику ренты

Гражданский кодекс РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты (письменного и нотариально заверенного).

В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя.

Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом.

Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой.

Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если плательщик ренты совершит сделку по отчуждению недвижимого имущества без согласования с получателем ренты, последний имеет право требовать признания в судебном порядке всех совершенных плательщиком сделок недействительными на основании ст. 173.1 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления»).

Читайте также:  Особенности управления в общественной организации

4. Основания прекращения
пожизненного содержания с иждивением

К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением ГК РФ относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.

Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе потребовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.

Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

Характер нарушений — могут ли они быть признаны существенными или нет — определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением.

В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты.

Во избежание негативных последствий и убытков в договоре необходимо четко прописать все обязанности по содержанию плательщика ренты (как материального, так и нематериального характера).

А в подтверждение их исполнения надо осуществлять сбор, учет и хранение всех платежных и иных документов, из которых следует, что именно плательщик ренты исполнил то или иное обязательство либо оно выполнено третьим лицом, но за счет плательщика ренты.

Чеки на покупку продуктов, рецепты и чеки на лекарства, договоры и платежные документы, подтверждающие привлечение плательщиком ренты третьих лиц для исполнения договора, квитанции на оплату коммунальных услуг с подписью плательщика ренты, а также выписка с соответствующего банковского счета, если оплата осуществлялась в безналичном порядке, — все это послужит доказательством надлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, если дело дойдет до суда.

5. Право пожизненного проживания
в жилом помещении по договору пожизненного

проживания с иждивением относится к вещным правам

Право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам ввиду наличия совокупности следующих признаков.

Прямое указание закона на вещный характер прав.

Статья 34 ЖК РФ, посвященная праву пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением помещена в раздел II ЖК РФ, озаглавленный «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Поскольку в данном случае речь не идет о праве собственности, то очевидно, что указанное право можно отнести к другим вещным правам.

Получатель ренты имеет равное с собственником право пользования жилым помещением. Правовое положение гражданина — получателя ренты как субъекта ограниченного вещного права практически совпадает с правовым положением отказополучателя, так как ст.

34 ЖК РФ содержит прямую отсылку к ст. 33 ЖК РФ. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Если получатель ренты является дееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, то он несет по общему правилу солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Вместе с тем закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.

Право залога на жилое помещение. О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество.

Принцип следования. Указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

На основании ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и на основании завещательного отказа, сохраняет силу.

Защита при помощи вещно-правовых исков. Права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков (ст. 305 ГК РФ).

Государственная регистрация права на жилое помещение, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением. О том, что законодатель рассматривает право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением как вещное, свидетельствует и то обстоятельство, что согласно ч.

3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа.

Соответственно, аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в ст.

34 ЖК РФ сказано, что гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ. При этом ст. 34 ЖК РФ содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ.

6. Недвижимое имущество,
переданное плательщику ренты,

не входит в состав наследства получателя ренты

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

По договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты, то есть передача имущества от получателя ренты (наследодателя) к плательщику ренты осуществляется при жизни наследодателя.

Следовательно, на день открытия наследства спорное имущество наследодателю не принадлежит, в наследственную массу не входит (если договор не расторгнут в установленном законом порядке при жизни наследодателя (получателя ренты)).

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

При покупке жилья следует учитывать, что помимо прав собственности на квартиру существует право проживания на жилплощади, которым может пользоваться его обладатель на протяжении всей жизни. При изучении предоставленных документов на квартиру покупателю необходимо обратить внимание на всех родственников владельца, прописанных в ней.

Кто имеет право на пожизненное проживание?

Законом определены категории граждан, которые имеют право пожизненно проживать в жилом помещении на законных основаниях, не являясь при этом собственниками жилья. К ним относятся:

  1. Лица, оформившие отказ от приватизации квартиры в пользу других родственников, проживающих на данной жилплощади. В случае продажи жилья гражданин имеет право не выписываться из квартиры, так как за ним сохраняется право пользования жилым помещением. Как показывает судебная практика иски о снятии с регистрационного учета граждан, отказавшихся участвовать в приватизации, не удовлетворяются.
  2. Лица, получившие право бессрочно проживать в квартире в результате оформления в их пользу завещательного отказа. Прекращение наследственного права возможно только в случае подачи соответствующего заявления самим правообладателем, выдворение без его согласия осуществить невозможно.
  3. Члены ЖСК (жилищно-строительного кооператива), выплатившие пай целиком или частично. За всеми жильцами, прописанными в кооперативной квартире, сохраняется пожизненное право проживания, которое подтверждается документом об оплате пая.
  4. Бывшие супруги собственника жилья, заключившие брачный договор, определяющий бессрочное право пользования жилым помещением. Основанием для пожизненного проживания в квартире может также послужить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, заключенное при разводе.
  5. Несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей и проживающие в государственном детском учреждении. Право пользования квартирой, вынужденно оставленной ребенком при переселении в детский дом, сохраняется за ним на протяжении всей жизни.

Как оформить договор пожизненного пользования?

Если при оформлении в договоре не был указан срок прекращения имущественных отношений, через 5 лет он будет считаться недействительным и его необходимо будет продлить.

Договор безвозмездного пользования подразумевает передачу объекта жилой недвижимости нанимателю без установления арендной платы.

После завершения срока действия договора помещение должно быть возвращено собственнику в том же состоянии с учетом износа. При смене собственника договор перезаключать не требуется, так как право пользования остается за нанимателем в течение всего срока действия документа.

Бессрочным может быть только договор ренты или пожизненного содержания.

Дарственная на квартиру с правом проживания

Право пожизненного проживания в жилом помещении могут получить лица по соответствующему договору дарения. Сделка имеет свои плюсы и минусы, как для дарителя, так и для дарополучателя.

При оформлении дарственной на квартиру собственник вправе указать в ней определенные условия. К ним относится право бессрочно проживать в квартире, освобождаясь при этом от оплаты коммунальных платежей. Не смотря на переход права собственности, даритель не лишается возможности пользоваться жилым помещением по своему усмотрению и сохраняет прописку по данному адресу.

В договоре дарения могут быть указаны и другие условия. Например, новый собственник квартиры должен будет произвести капитальный или текущий ремонт и предоставить возможность оформления прописки родственникам дарителя. Если условия договора не будут выполнены, даритель вправе подать иск в суд для восстановления прав собственности на квартиру.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *