Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Отменить куплю продажу квартиры означает привести стороны в первоначальное положение. Продавец получает назад недвижимость, покупатель – деньги в сумме, указанной в тексте соглашения.

В ЕГРН аннулируется запись о новом владельце помещения, как если бы его никогда не было. Такие последствия необходимы, если договор был заключен с существенными нарушениями закона или произошло ущемление прав заинтересованных лиц.

Сегодня рассмотрим, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в рамках действующих судебных процедур.

Порядок действий для оспаривания сделки

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

  1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
  2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
  3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
  4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
  5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

  • кто будет истцом;
  • основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
  • не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

Кто может подать иск

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

  • Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
  • Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
  • Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
  • Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
  • Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
  • Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
  • Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
  • Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
  • Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Определяем юридическое основание

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

  • не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
  • обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
  • заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
  • купля продажа состоялась по подложным документам;
  • нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Считаем срок исковой давности

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

  • 1 год – по оспоримым требованиям;
  • 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2022 году».

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

  • исковое заявление;
  • приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Скачать образец искового заявления

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

Шапка Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
Наименование Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
Описательная часть Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой.Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.
Просительная часть Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Список приложений Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению.
Подпись и число Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

ВНИМАНИЕ! Скачать бланк искового заявления для заполнения.

Собираем доказательства

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

  • выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
  • оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
  • документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

  • в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
  • нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
  • в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

ВАЖНО! Доказательства можно представить по ходу разбирательства. Судебных заседаний будет как минимум два – подготовительное и основное. На подготовке суд подскажет, какие бумаги нужно донести.

Читайте также:  Форма соглашения о неустойке

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Стоимость следующая:

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Подаем иск в суд

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

  • на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
  • в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
  • если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
  • когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Решение принято – дальнейшие действия

Принятием решения процедура не заканчивается. В зависимости от исхода нужно или оспаривать судебный акт, или регистрировать аннуляцию сделки купли продажи как недействительной в ЕГРН.

Оспорить в апелляции

Если решение суда не устраивает – его можно оспорить в апелляции. Успех жалобы будет зависеть от того, насколько полно суд исследовал дело и допустил ли он ошибки. Отменяются только решения, принятые с нарушением норм закона.

ВНИМАНИЕ! В апелляцию нельзя представлять новые доказательства, если их не представили в первую инстанцию.

На обжалование у сторон есть 30 дней. Таким правом обладает как истец, так и ответчик, а также привлеченное третье лицо (например, Росреестр).

Зарегистрировать решение в ЕГРН

Заключительный этап процесса – внесение изменений в Реестр недвижимости. Подавать заявление можно после вступления решения в силу:

  • после 30 дней, если никто не обжаловал;
  • после принятия апелляционного определения, если обжаловали.

Для регистрации изменений потребуется решение с отметкой о вступлении в законную силу (поставят в канцелярии районного суда) и паспорт заявителя. Заявление заполнит сотрудник МФЦ в ходе приема. Регистрация займет до 14 дней.

Признать договор купли продажи недействительным можно через суд по инструкции выше. После подготовки к делу нужно заполнить исковое заявление, приложить доказательства и отправить документацию в районный (городской) суд. Решение по купле продаже можно обжаловать или внести по нему изменения в ЕГРН.

Уважаемые читатели! Информация, данная в статье, является общей. При решении конкретного вопроса нужно заручиться поддержкой юриста. Проконсультироваться со специалистом и получить совет, как признать сделку купли продажи недействительной в вашем случае, можно через окно чата в правом нижнем углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи! Сохраните материал на своей страничке в соцсети, чтобы не потерять полезную информацию, с помощью кнопки «Поделиться».

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную в 2022 году.

Расторжение договора купли продажи недвижимости — как отменить сделку

Процедура купли-продажи недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Она проводится на основании договора, в котором прописываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, цена недвижимости и многие другие важные для покупателя и продавца условия.

Иногда появляются обстоятельства, резко меняющие ситуацию. Например, возможно неисполнение обязательств одной из сторон, что влечет ущемление прав и законных интересов другой. Закон защищает добросовестную сторону и позволяет расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ. Самый простой способ — расторгнуть его по обоюдному согласию сторон, о чем говорится в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Возможно прекращение действия соглашения в особых случаях и в одностороннем порядке, по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Важно! Не следует путать расторжение договора с признанием его недействительным. Эти процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным определены в ст. 166 ГК РФ.

Когда возможно отменить сделку купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Причины расторжения

ГК РФ предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении ДКП принимает суд по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Значительное изменение первоначальных обстоятельств. Эта причина установлена ст. 451 ГК РФ.

Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Все указанные причины дают основания для расторжения, но порядок аннулирования ДКП в каждом случае имеет особенности.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

По инициативе продавца

Для расторжения ДКП по инициативе продавца вескими основаниями могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:

Нарушение обязательств по оплате: отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение суммы оплаты возможно только при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, устанавливающего конкретные условия и порядок пересчета.

Необоснованный отказ от приемки недвижимости в установленный срок. Основанием считается и затягивание или отказ покупателя от госрегистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Расторжение ДКП по указанным причинам производится в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

  • Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
  • Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
  • Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
  • Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
  • Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
  • Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом.

О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций.

Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

  1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
  2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
  3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
  4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
  5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
Читайте также:  Договоры в недвижимости и строительстве

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально.

В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п.

 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Важно! Указанный порядок прекращения действия ДКП, минуя судебное разбирательство, возможен только при добровольном согласии сторон и добровольном разрешении всех взаимных претензий.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

  • договор, который надо расторгнуть;
  • копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
  • документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит:

  • наименование суда, куда подается иск;
  • сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
  • сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
  • обстоятельства, объясняющие суть иска;
  • основания для расторжения сделки;
  • суть просьбы (требования);
  • дату составления;
  • подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Судебная практика

Анализируя судебные процессы, можно установить, что абсолютное большинство исков подается при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений.

Суд может вынести решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Отменяет госрегистрацию прав собственности регистрирующий орган.

При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав пострадавшей стороны суд может отказать в удовлетворении иска.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным. В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:

  • взыскание всех понесенных финансовых убытков;
  • компенсация морального ущерба;
  • возможность применения обеспечительных мер, в т. ч. ареста банковских счетов и имущества ответчика.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

  1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
  2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
  3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
  4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
  5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
  6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
  7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
  8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
  9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
  10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Пошаговая инструкция по расторжению после регистрации

Если переход права собственности на объект недвижимости уже состоялся, порядок действий по расторжению договора совпадает с предыдущей инструкцией вплоть до подписания соглашения о расторжении или получения судебного решения о принудительном расторжении. В дальнейшем требуются дополнительные шаги по возврату права собственности:

  • Посещение территориального отделения МФЦ или Росреестра.
  • Подача заявления на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении сделки по обоюдному согласию или решения суда о расторжении ДКП.
  • Внесение изменения в ЕГРН, получение выписки из реестра.

Отличие расторжения от признания договора недействительным

Другой вариант аннулирования сделки купли-продажи квартиры — признание ДКП недействительным (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Эта процедура значительно отличается от процедуры расторжения договора.

Прежде всего, различаются основания для ее проведения. Для расторжения достаточно невыполнения обязательств по договору и признания нарушений существенными. Признание сделки недействительной может основываться только на нарушении закона, таком как:

  • нарушение принципа добровольности подписания договора и совершения сделки, принуждение;
  • заключение договора с несовершеннолетним лицом без участия законных опекунов;
  • недееспособность одного из участников в момент подписания ДКП;
  • неправильное оформление ДКП;
  • проведение сделки по подложным документам неуполномоченным продавцом;
  • неучет при проведении сделки интересов несовершеннолетних жильцов квартиры;
  • иные явные нарушения законодательства.

Различаются и юридические последствия. При признании сделки недействительной применяется так называемая двусторонняя реституция (когда стороны, получившие что-либо по сделке, должны это вернуть, а если это невозможно, то возместить стоимость имущества). Сделка признается недействительной с момента ее совершения. Кроме того, пострадавшей стороне могут возмещаться убытки.

При расторжении ДКП сделка отменяется с момента принятия решения (вступления в силу решения суда либо заключения соглашения о расторжении договора). Действия, совершенные до принятия решения, могут остаться без изменения.

Например, при расторжении договора по вине покупателя продавец не обязан возвращать залог и предоплату. Если, например, продавец получил деньги, то у него возникает обязанность их вернуть в силу полученного неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Также пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ)

***

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры проводится только на добровольной основе по договору.

Если обнаруживаются нарушения, способные нанести ущерб ее участникам, то они могут расторгнуть соглашение. Расторжение осуществляется по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон.

Во втором случае решение принимает только суд. Порядок и основания для расторжения регламентируются ГК РФ.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным производится судом на основании обращения участника соглашения (продавца или покупателя) либо третьего лица, чьи интересы затронуты в результате заключения сделки. Обращаться в суд приходится в том случае, если договор уже был подписан, а переход права собственности был зарегистрирован Росреестром.

Понятие и последствия признания договора недействительным

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Недействительность договора (сделки) — изменение, установление либо прекращение любых прав и обязанностей, истекавших из договора, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся последствием заключенного договора, аннулируются, если сделка признается недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца с иском к ответчику. Инициатором обращения в суд могут быть:

  • любой из участников сделки;
  • третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
  • органы власти, например, прокуратура, или местная администрация.

Последствием признания договора недействительным является расторжение сделки и так называемая двусторонняя реституция.

Этот юридический термин означает возврат каждым из участников договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре — продавец вновь становится собственником квартиры, а покупателю должны быть возвращены уплаченные за нее деньги.

Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже была продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, пострадавшее лицо может рассчитывать на возмещение понесенного ущерба, если вторая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Читайте также:  Услуги по получению допуска СРО

Основания для признания договора недействительным

По общим правилам недействительными признаются сделки и договоры, которые не отвечают требованиям законодательства. Ст. 166 ГК РФ уточняет, что недействительной может быть признана оспоримая или ничтожная сделка.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как самих участников сделки, так и третьих лиц. Также оспоримой является сделка, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для участника соглашения. К оспоримым относятся договоры:

  1. Заключенные с нарушением требований законодательства. Если договор был заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа, а такое согласие является обязательным, то сделка является оспоримой. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний или находящееся под опекой (попечительством) лицо, осуществляется с разрешения органа опеки. Если оно не было получено, договор нарушает требования закона и может быть аннулирован по иску любой из сторон или органа опеки.
  2. Заключенные ограниченно дееспособными лицами без согласия попечителей. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Сделку купли-продажи недвижимости ограниченно дееспособные лица могут заключать исключительно с согласия назначенного судом попечителя.
  3. Заключенные лицами, которые на момент сделки юридически являлись дееспособными, однако не могли отвечать за свои действия в силу психического расстройства. Также оспоримой является сделка, заключенная лицом, которое впоследствии судом было признано недееспособным, при том было доказано, что на момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
  4. Заключенные с применением насилия или угроз его применения, а также под воздействием неблагоприятных обстоятельств.
  5. Заключенные под воздействием обмана. Под обманом понимается введение одной из сторон соглашения в заблуждение другой стороной или утаивание обстоятельств, о которые сторона сделки должна была быть предупреждена.
  6. Заключенные лицом, которое существенно заблуждалось относительно предмета и природы договора, личности второго участника сделки.
  7. Заключенные на кабальных условиях ввиду тяжелых жизненных обстоятельств одного из участников сделки.

Еще один случай, когда договор может быть признан недействительным, это безденежность. Данное основание применяется в тех случаях, когда денежные средства в счет исполнения договора не были переданы продавцу.

Признать договор недействительным по данным основаниям может только суд. При этом истец должен не только предоставить доказательства недействительности соглашения, но и доказать, что сама сделка является оспоримой.

Ничтожные сделки

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

  1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
  2. Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
  3. Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
  4. Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

Исковая давность

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Срок исковой давности для оспаривания сделки зависит от того, на каком основании истец обращается в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для определения недействительности сделки составляет:

  • для оспоримой — 1 год;
  • для ничтожной — 3 года для лица, участвующего в сделке, и до 10 лет для третьих лиц.

Момент, когда начинается течение срока исковой давности, может различаться в зависимости от обстоятельств. Для участника ничтожной сделки он начинает течь в момент заключения соглашения, для третьих лиц — с момента, когда оно узнало или могло узнать о подписании договора.

Для оспоримой сделки срок исковой давности начинает течь тогда, когда истец узнал либо мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если же в отношении участника соглашения были применены насилие или угрозы его применения — с момента, когда насилие или угрозы были прекращены.

Истечение срока исковой давности не означает, что пострадавшее от сделки лицо не сможет обратиться с иском. Суд обязан принять иск и, если не последует возражений, назначить дело к судебному разбирательству. Если же ответчик в заявлении укажет, что срок исковой давности истек, суд должен вынести определение об отказе в рассмотрении дела.

Также необходимо учитывать, что при наличии серьезных оснований пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен. Восстановление сроков производится судом на основании ходатайства истца, в котором должны быть указаны уважительные причины для пропуска срока. Например, основанием для восстановления могут быть длительная командировка, болезнь, операция, служба в армии и т. д.

Порядок признания договора недействительным

Признание недействительности договора купли-продажи недвижимости осуществляется по стандартным правилам гражданского судопроизводства — истец подает исковое заявление в суд и предоставляет доказательства недействительности сделки. Суд рассматривает доводы истца, ответчика и третьих лиц и на их основании выносит судебное решение.

Подсудность

Судом первой инстанции является районный (городской) суд. В соответствии со п 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения данных объектов недвижимости.

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать:

  • наименование и адрес суда, в который обращается истец;
  • ФИО, адреса истца и ответчика;
  • название документа;
  • описательную часть дела;
  • доказательства, предъявленные истцом;
  • просительную часть, в которой формулируются исковые требования;
  • цену иска (зависит от стоимости объекта недвижимости);
  • перечень приложенных к заявлению документов.

Документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к заявлению необходимо приложить документы. В обязательном порядке к иску прикладываются:

  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • уведомление о вручении копии заявления ответчику;
  • копия паспорта истца;
  • доверенность, если интересы истца представляет доверенное лицо.

Также к иску необходимо приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. К их числу могут относиться:

  • выписка из ЕГРН на спорный объект недвижимости;
  • техническая документация на квартиру;
  • копия договора купли-продажи и акта приема-передачи;
  • документальные доказательства правоты истца.

В качестве доказательств могут использоваться денежная расписка, выписка с банковского счета, результаты медицинского освидетельствования, решение суда о недееспособности участника сделки, показания свидетелей и т. д.

Госпошлина

В соответствии с позицией Верховного суда РФ признание недействительности договора купли-продажи относится к имущественным искам. Поэтому размер госпошлины определяется пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска, а значит — от стоимости недвижимого объекта.

Цена искаРазмер госпошлины
До 20 тыс. руб. 4 % цены иска.
От 20 до 100 тыс. руб. 800 руб. + 3 % от суммы, превышающей 20 тыс. руб.
От 100 до 200 тыс. руб. 3200 руб. + 2 % от суммы, превышающей 100 тыс. руб.
От 200 тыс. до 1 млн. руб. 5200 руб. + 1 % от суммы, превышающей 200 тыс. руб.
Свыше 1 млн. руб. 13200 руб. + 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. (всего не более 60 тыс. руб.).

Размер госпошлины может быть уменьшен по ходатайству истца, также ему может быть предоставлена рассрочка оплаты или полное освобождение от госпошлины. Перечень оснований для подобных действий содержится в ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ.

Рассмотрение дела в суде

По итогам рассмотрения суд выносит решение:

  • о полном признании исковых требований, что влечет расторжение сделки;
  • о частичном признании требований, например, признании сделки недействительной, но отказе в возмещении ущерба;
  • об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в силу через месяц после написания судом мотивированной части. До этого момента любая из сторон либо третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

Применение последствий недействительности договора

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Судебная практика по подобным делам содержит немало примеров, когда договор был признан недействительным. Однако зачастую суды отказывают в удовлетворении подобных исков из-за нарушения истцами процессуальных требований или недостаточности представленных доказательств.

Примеры судебной практики:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *