Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Комментарий к Ст. 248 ГК РФ

1. Понятия «плоды», «продукция», «доходы» упоминаются законодателем в ст. 136 ГК РФ, в соответствии с которой такие поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

В комментируемой статье указанное правило сохраняется и конкретизируется применительно к отношениям со множественностью собственников (отношениям общей долевой собственности). Важно то, что поступления от использования имущества не только становятся общей долевой собственностью, но и распределяются между сособственниками.

В отношениях общей совместной собственности такое распределение отсутствует, поскольку у сособственников нет долей в праве, а следовательно, плоды, продукция и доходы поступают в общую совместную собственность и не распределяются до момента раздела общего имущества между участниками совместной собственности или выдела доли одного из них.

Например, в соответствии со ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В случаях, когда вопреки закону или соглашению один из сособственников присваивает плоды, продукцию и доходы самостоятельно, к нему может быть предъявлено требование о возврате неосновательного обогащения .

——————————— См., например, Определения ВАС РФ от 20 сентября 2007 г. N 11861/07 по делу N А71-2700/06-Г14; от 23 декабря 2008 г. N 16642/08 по делу N А13-8523/2007.

2. Плоды — продукты естественного происхождения (шерсть, состриженная с овец, плоды кустарников и деревьев, срезанные цветы, приплод скота и т.п.). В свою очередь, под продукцией принято понимать продукт производства, хозяйственной деятельности собственника — уголь, добытый из шахты, прокатную сталь, товары народного потребления и т.п.

Вместе с тем разграничить указанные понятия не всегда возможно. Так, собранный урожай зерна, будучи поступлением вполне естественного происхождения, не может быть собран без организованной хозяйственной деятельности обладателей земельного участка.

Однако различия между плодами и продукцией не имеют юридического значения, поскольку судьба тех и других определяется гражданским правом одинаково.

Продукция во всех случаях, а плоды — нередко являются одновременно также и результатом переработки (ст. 220 ГК).

В качестве дохода могут быть рассмотрены денежные поступления от использования имущества — взимаемая с арендатора арендная плата (ст. 614 ГК), извлекаемый доверительным управляющим доход от управления имуществом и иное. Доходом следует признать проценты по вкладу (ст. 838 ГК), проценты за пользование банком денежными средствами, находящимися на счете (ст. 852 ГК).

Распределению между сособственниками подлежат полученные от использования имущества, но не предполагаемые доходы.

3. Юридическая судьба плодов, продукции и доходов зависит от того, каким образом сособственники договорились использовать имущество. Если, например, в соответствии со ст.

247 ГК РФ пользование имуществом по соглашению участников общей долевой собственности осуществляет только один из них, то именно этому лицу предоставляется право присваивать плоды, продукцию и доходы, если иное не установлено соглашением о порядке пользования.

В случае если объектом общей долевой собственности выступает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, в том числе о порядке присвоения плодов, продукции и доходов, принимается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

4. Изъятия из правила о распределении плодов, продукции и доходов между сособственниками соразмерно их долям могут быть предусмотрены различными соглашениями между указанными лицами.

Не исключается заключение отдельного соглашения о распределении доходов, а также, как уже отмечалось, включение соответствующих условий в общее соглашение о порядке использования имущества, заключаемое в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ.

К числу соглашений, которые содержат отступления от правила о распределении поступлений, может быть отнесен и договор простого товарищества. Как указано в ст.

1043 ГК РФ, произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются общей долевой собственностью товарищей, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В то же время прибыль (чистая прибыль в виде денежных поступлений как вид дохода), полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей (ст. 1048 ГК). Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью

Большое число объектов жилой недвижимости в России используется на правах общей долевой собственности.

В одних случаях это приватизированные несколькими членами семьи квартиры, в других – полученные в наследство или в дар сразу несколькими выгодоприобретателями, в-третьих — купленные, например, супругами, которые впоследствии развелись, а фактический раздел жилья невозможен. Вот и продолжают два человека жить под одной крышей, как соседи.

В таких ситуациях часто возникают споры и разногласия об использовании объекта недвижимости, находящемся в общей долевой собственности. Решить эту проблему можно, достаточно заключить добровольное соглашение о порядке пользования общим объектом недвижимости.

Что такое долевая собственность

В том же ГК РФ в статьях с 245 по 250 регламентируется, каким образом собственники осуществляют свои права владения, а также распоряжения общего объекта недвижимости, производят оплату коммунальных платежей, всех налогов и сборов, полагающихся по закону.

Помимо этого, в ГК РФ установлено, что совладельцы имеют преимущественное право выкупа долей.

Другими словами, ни один из совладельцев не может выставить свою долю на продажу посторонним лицам, если предварительно не предложит ее выкупить остальным собственникам жилого помещения, а они, в свою очередь не откажутся от покупки.

Читайте так же:  Как правильно подать объявление о продаже дома

Например, бывшие супруги Наталья и Даниил Поповы владели двухкомнатной квартирой на правах долевой собственности, доли распределились поровну.

Отношения между ними оставляли желать лучшего, и Наталья решила съехать из квартиры.

Альтернативного жилья у нее не было, а приобрести она другое жилое помещение она не могла, так как не хватало сбережений, поэтому бывшая супруга решила продать свою долю.

Она обратилась к бывшему супругу с предложением выкупить его долю, но тот категорически отказался и заявил, что его все устраивает, поэтому выкупать он ничего не будет. Отказ от выкупа он подписал в надежде, Наталья передумает продавать свою часть квартиры, так как в глубине души Даниил надеялся, что они смогут помириться с женой.

Получив письменный отказ бывшего мужа, Попова обратилась к риэлторам и вскоре ее доля квартиры была продана. Добавив к деньгам за проданную часть жилого помещения свои сбережения, Наталья купила себе отдельную однокомнатную квартиру и уехала от бывшего мужа.

Все участники долевой собственности могут распорядиться своей частью совместного имущества так, как посчитают нужным, например:

  • передать в дар;
  • продать;
  • использовать в качестве залога;
  • оставить в наследство;
  • обменять.

В каких случаях необходимо определение пользования общей долевой собственностью

Обычно поначалу порядок пользования жилым помещением, особенно после развода, складывается стихийно: муж остался в одной комнате, жена в другой, подсобные помещения используют совместно, но, зачастую, со временем, кто-то из бывших супругов начинает чувствовать себя в чем-то ущемленным.

Читайте также:  Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма

Проблема усугубляется, если одна из комнат является проходной, либо намного меньше другой. Если доли каждого из собственников равны, то тот из владельцев, который вынужден проживать в меньшей по размеру, либо проходной комнате, понимает, что его права нарушаются, соответственно, встает вопрос о каком-то ином порядке использования жилого помещения.

В тех случаях, когда реально используемая площадь любого из совладельцев не соразмерна его доле, и исправить это в силу объективных причин не получается, ущемленный собственник может, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, потребовать компенсации за ту часть собственности, которой он не может воспользоваться.

Например, супруги Надежда и Олег Лыковы купили двухкомнатную квартиру общей площадью 55 кв. метров за совместные средства и оформили ее в долевую собственность, по 1/2 доле каждому. Спальня была площадью 10 кв. м.

, а вторая комната – в два раза больше. Вскоре супруги развелись, но продолжали проживать в общей квартире, при этом Надежда осталась в спальне, а Олег перешел жить в другую комнату.

Остальные помещения они использовали совместно.

Конечно, Надежда была недовольна таким разделом «сфер влияния», так как ее комната значительно уступала комнате Олега по размерам. Также у нее были претензии к бывшему супругу по использованию им кухни и ванной комнаты, так как он никогда не убирал за собой.

Надежда предложила Олегу определить порядок использования совместного жилого помещения в письменном соглашении, где оговорить все нюансы и правила, которых они должны будут придерживаться в дальнейшем.

Супруги посетили нотариальную контору, где составили соглашение с подробным порядком использования каждого из подсобных помещений, кроме того, в этом договоре они оговорили, что в качестве компенсации за то, что комната Надежды в два раза меньше по площади, Олег будет полностью оплачивать все коммунальные расходы.

Как заключается и что должно содержать соглашение

В соглашении необходимо прописать:

  1. Предмет соглашения. В данном случае это тот объект жилой недвижимости, в котором проживают и который совместно используют стороны.
  2. Правила его использования.
  3. Порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
  4. Обязанности каждой из сторон.
  5. Ответственность сторон за невыполнение договоренностей.
  6. Порядок разрешения споров, если таковые в дальнейшем появятся.

Договор должен быть скреплен подписями всех участников соглашения и удостоверен в нотариальной конторе.

Как правильно заполнить соглашение о порядке пользования общедолевым имуществом

Никаких утвержденных законодательно образцов или бланков соглашения не существует. Единственный законный акт, в котором оговаривается использование совместного имущества – статья 247 ГК РФ, в котором озвучены следующие положения:

  1. Владельцы любого имущества, находящегося в долевой собственности, обязаны использовать его по соглашению всех совладельцев, если соглашение не достигнуто, то по решению суда.
  2. Любой совладелец имеет право на то, чтобы в его владение и личное пользование была предоставлена часть жилого помещения, соразмерная его части собственности. Если исполнение этого права невозможно по техническим, либо любым другим причинам, он может требовать от других совладельцев, которые фактически используют часть его доли имущества, соответствующую денежную или иную компенсацию.

Расходы по содержанию совместного жилого помещения несет каждый из собственников, соразмерно его доле собственности (ст. 249 ГК РФ). В расходы по содержанию включаются:

  • коммунальные платежи;
  • налоги;
  • плата за капитальный ремонт;
  • расходы на косметический ремонт в местах общего пользования;
  • расходы на обслуживание мест общего пользования.

Например, в двухкомнатной квартире проживают два брата, владеющие ей в долях, при этом, у старшего доля составляет две трети квартиры и он занимает большую комнату, младший является собственником одной трети жилого помещения и проживает в маленькой комнате. Коммунальные платежи составляют три тысячи в месяц, кроме того, братья отремонтировали кухню, заплатив за ремонт 60 тысяч рублей.

Так как старший брат владеет двумя третями жилого помещения, его расходы на коммуналку составят две тысячи рублей ежемесячно, младший должен оплачивать одну тысячу рублей. За ремонт кухни старший должен внести 40 тысяч рублей, а младший брат – в два раза меньше, только двадцать тысяч.

Образец соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью

В соглашении должны быть указаны следующие сведения:

  • ФИО всех законных владельцев;
  • состав совместного имущества (дом, квартира, общая площадь, технические характеристики объекта);
  • размеры долей каждого собственника;
  • на основании каких документов совладельцы приобрели право собственности на свою часть жилого помещения;
  • условия и правила пользования жилым помещением, в том числе порядок использования общего имущества, которое не подлежит распределению;
  • в каком порядке и в какой доле совладельцы несут расходы на содержание общего имущества;
  • срок действия документа;
  • дата составления;
  • подписи всех сторон соглашения.

[2]

Пример

Читайте так же:  Узнать по инн физическое лицо где зарегистрирован

Три сестры унаследовали после смерти родителей их доли трехкомнатной квартиры поровну на всех. Но старшая сестра еще раньше, до смерти родителей была собственником части квартиры в размере одной трети. Таким образом, старшая сестра стала собственником 5/9, а сестры по 2/9 доли жилого помещения.

Сестры решили, что им лучше сразу определить порядок пользования квартирой, чтобы, впоследствии, избежать скандалов и склок по этому поводу. Сестры посоветовались с юристом и обратились в нотариальную контору, где составили соглашение о том, что:

  1. Старшая сестра займет самую большую комнату, младшие будут проживать в комнате поменьше, а самую маленькую они будут использовать совместно.
  2. Все общее имущество также будет использоваться совместно всеми сестрами поровну, невзирая на доли каждой из них.
  3. Все расходы на содержание квартиры сестры будут нести соразмерно их частей жилого помещения, то есть, старшая сестра будет оплачивать 5/9, а младшие по 2/9 всех расходов на жилое помещение.

Конечно, старшая сестра была несколько ущемлена в своих правах на использование жилого объекта недвижимости, но она решила, что такой порядок использования родительской квартиры будет справедливым.

На первый взгляд может показаться, что составить подобное соглашение сможет любой более-менее грамотный гражданин. Но человек, не имеющий юридического образования, может пропустить какие-то важные нюансы, не заметить незаконности какого-то требования. Впоследствии это выльется в судебные споры, скандалы между собственниками, сложности с законом.

[3]

Чтобы избежать подобных проблем, желательно проконсультироваться с опытным юристом по жилищным вопросам. Вы можете получить консультацию круглосуточно на нашем сайте, позвонив по указанным телефонам, или связавшись с нашими юристами он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

  • Главная
  • Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
  • Гражданский кодекс Российской Федерации:
  • Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
  • Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Вс напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Читайте также:  Признание права собственности на новостройку

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г.

для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги.

При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии.

Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г.

с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г.

совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.

), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г.

отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г.

№ 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией.

«По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся.

«На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества.

«ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он.

– Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Читайте также:  Основные положения об обществе с ограниченной ответственностью

ст. 249 Гражданского Кодекса РФ с ми

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Комментарий к статье 249 ГК РФ

1. Размер долей сособственников имеет определяющее значение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом, распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

Расходы по содержанию общего имущества можно классифицировать по двум группам. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество).

Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности.

Во-вторых, это осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества.

Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК).

Поэтому, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов.

По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособственников.

Комментируемая статья взаимосвязана со ст. 210 ГК, в которой определено, что отступление от общего правила, в соответствии с которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, может быть предусмотрено законом или договором.

Другой комментарий к статье 249 Гражданского Кодекса РФ

1. Статьей 210 ГК РФ установлена обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества, т.е. обязанность поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением состоянии.

Возложение этой обязанности на собственника следует понимать двояко: во-первых, как не позволяющее собственнику требовать несения бремени содержания его имущества от кого бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором, и, во-вторых, как обязывающее собственника поддерживать имущество в указанном состоянии, когда это необходимо в интересах иных лиц или общественных интересах. Примерами санкций за неисполнение этой обязанности могут служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК), а также потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности до приобретения права на соответствующее имущество другим лицом или гибелью имущества. Помимо фактической пригодности имущества к участию в гражданском обороте в качестве объекта права собственник призван обеспечить и юридическую пригодность — исполнение обязанностей по выплате всех налогов и сборов, иных платежей, связанных с осуществлением права в отношении принадлежащего ему имущества.

Аналогичная обязанность по несению бремени содержания общего имущества возлагается, естественно, и на участников общей долевой собственности с той особенностью, что множественность лиц в данном правоотношении делает актуальным вопрос о степени участия каждого из сособственников в несении бремени содержания общего имущества. Закрепленное в комментируемой статье правило о соразмерности участия каждого из сособственников в расходах по содержанию находящегося в общей долевой собственности имущества, в частности по уплате установленных законом платежей по общему имуществу, восходит к принципам разумности и справедливости в гражданском праве. Схожее правило о соразмерности участия в общих расходах и убытках, связанных с совместной деятельностью, с размером вклада в общее имущество простого товарищества, закреплено в ст. 1046 ГК РФ.

Закрепление законодателем принципа соразмерности участия сособственников в несении бремени содержания общего имущества размеру их долей следует токовать расширительно, как устанавливающее соответствующие обязанности сособственников при отсутствии иного порядка несения расходов, предусмотренного соглашением между ними. К такому выводу приводит толкование комментируемой статьи в совокупности со ст. 210 ГК РФ, допускающей изменение предусмотренного в ней правила о несении бремени содержания имущества.

Таким образом, несение сособственниками расходов на содержание общего имущества осуществляется либо в соответствии с соглашением между ними, либо, при отсутствии соглашения, пропорционально размеру их долей (при отсутствии соглашения о размере долей — в равной степени всеми сособственниками).

В случае выполнения кем-либо из сособственников его обязанности по несению бремени содержания имущества сверх установленной для него меры он по смыслу закона приобретает право регрессного требования к остальным сособственникам.

Может возникнуть вопрос о применимости к обязанностям сособственников по соразмерному участию в несении бремени содержания общего имущества правила ст. ст. 321 — 326 ГК РФ об исполнении обязательств с множественностью лиц на стороне должника.

Ответ должен быть категорически отрицательным и прежде всего потому, что применение норм обязательственного права к вещным отношениям недопустимо.

Если исполнение обязанностей должниками в рамках обязательственного отношения обусловлено содержимым обязательства и активностью контрагента в обеспечении его конкретного интереса, то несение бремени содержания имущества зависит только от степени активности и договороспособности участников общей собственности, минимум которых определяется общими требованиями публичного правопорядка к обеспечению безопасности нахождения имущества в гражданском обороте. В случаях, когда у сособственников появляются контрагенты с конкретными требованиями (например, при причинении окружающим вреда использованием общего имущества), это происходит в рамках не вещного, а уже возникшего обязательственного отношения.

2. Налоговые платежи и иные сборы, как правило, возлагаются на участников общей собственности в индивидуальном порядке.

Впрочем, в ряде случаев эксплуатация имущества, находящегося в общей собственности, может оказаться невозможной без выполнения сособственниками какой-либо обязанности (например, оплата сбора за регистрацию автотранспортного средства).

Выполнивший эту обязанность за себя и за других сособственник вправе требовать возмещения ему соответствующей части понесенных им сверх меры расходов. Следует отметить, что в ст.

214 НК РФ некорректно употреблен термин «долевое участие в организации», хотя речь в ней явно идет о налогообложении дивидендов от участия в капитале хозяйственных обществ и товариществ, в отношении которых их участники вещными правами, в частности правом долевой собственности, не наделены.

Размерам долей в общей собственности пропорционально не только налоговое бремя, но и налоговые льготы. В соответствии со ст.

220 НК РФ размер имущественного налогового вычета, предоставляемый налогоплательщикам при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо — в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, — по договоренности между ними.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *