Агентства недвижимости ответы юриста

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил. Вместе с экспертами рассказываем, каких именно

Агентства недвижимости ответы юриста

Pressmaster/shutterstock

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости.

Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании.

В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме.

Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов.

Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Агентства недвижимости ответы юриста

Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты ( Гильдия риелторов Москвы)

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию.

Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов.

Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке.

Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность.

Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью.

Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру.

Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

  • риск заключить договор с недееспособным продавцом;
  • риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
  • риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить.

Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен.

Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой.

«Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб.

В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

  • не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
  • отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
  • просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
  • действуют по доверенности;
  • существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
  • торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки.

При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке.

Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

DimaBaranow/Depositphotos

Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Читайте также:  Закрытие ООО при отсутствии деятельности

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

  • Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.
  • В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.
  • Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Читайте также:  Жалоба в прокуратуру на судебных приставов (коллекторов): как написать, образец, как подать

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. 5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
  5. Уловки и повадки агентов по аренде жилья
  6. Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

10 самых популярных вопросов по недвижимости:

наследство и дарение, долевая собственность, материнский капитал, брачные обязательства, ипотека, заём под залог недвижимости, услуги нотариуса

Люди привыкли считать свои проблемы особенными и уникальными. Но в любой области есть наиболее распространенные трудности, в связи с которым возникает больше всего вопросов…

Вопрос 1. Можно ли при составлении договора дарения указать в документе какие-то условия для одаряемого?

Нет. В договоре дарения нельзя ставить какие-либо условия для одаряемого, поскольку это безвозмездная сделка. Подразумевается, что одна сторона (даритель) бесплатно (то есть бескорыстно) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность или имущественное право (требование) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности.

Договор, где значится, что одаряемый должен выполнить какое-либо встречное обязательство, не считается дарственной.

Дарение – достаточно популярный вид сделки. К сожалению, при такой операции часто допускаются ошибки.

Вопрос 2. Можно ли продать свою долю в квартире постороннему человеку, не получая согласия других собственников долей квартиры?

Нет, общее правило запрещает так делать. Когда продается доля в квартире, у остальных совладельцев есть преимущественное право приобретения этой доли по предлагаемой продавцом цене и на прочих равных условиях.

Продавец должен отправить письменные уведомления о предстоящей продаже его части квартиры другим участникам долевой собственности, где будет указана цена и другие условия сделки.

Если в течение месяца совладельцы не сообщат о желании купить эту долю, продавец вправе продать ее любому человеку.

Чтобы реализовать часть недвижимости раньше этого срока, необходимо получить письменный отказ от покупки от всех участников долевой собственности.

Но существуют и исключения из описанного правила. Для продажи доли с публичных торгов согласие совладельцев получать не нужно. Также исключение составляют ситуации, когда продается доля в общей собственности на земельный участок, а продавцу принадлежит часть сооружения или помещения в сооружении, которое находится на этом участке.

В целом продавать недвижимость и оплачивать коммунальные услуги, если недвижимость принадлежит сразу нескольким владельцам, непросто, поскольку необходимо договариваться с другими собственниками.

Вопрос 3. Что необходимо знать и учитывать, покупая квартиру с использованием материнского капитала?

Семьи, где до конца 2021 года родится или будет усыновлен второй или последующие дети, получат право на получение материнского капитала. Средства можно потратить, в том числе, на улучшение жилищных условий.

В этой ситуации важно помнить, что материнский (семейный) капитал необходимо использовать для улучшения жилищных условий всей семьи, а не одного из ее членов. Даже если квартира покупается на имя лишь одного из родителей (к примеру, на мать), то при определенных обстоятельствах ее необходимо будет переоформить на супруга и детей.

Нельзя, например, потратить материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры, затем продать ее, не оформив доли детей, а потом приобрести трехкомнатную квартиру уже на всех членов семьи, в том числе на детей.

Если купленная с привлечением материнского капитала квартира изначально оформляется на одного из супругов, то он должен в письменной форме пообещать, что при наступлении определенных обстоятельств оформит ее на второго супруга и детей.

Такими обстоятельствами, в  частности, может быть выплата жилищного кредита, предоставленного на покупку этой квартиры.

Вопрос 4. Как законно вступить в наследство?

Во-первых, каждый наследник должен посетить нотариуса в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Именно в течение этого периода родственники могут заявить о своих претензиях и обратиться с заявлением в нотариальную контору. Также в шестимесячный срок каждый из наследников вправе добровольно отказаться от своей части наследства в пользу других.

Лучше не медлить и обратиться к нотариусу как можно быстрее, поскольку оформление наследства и получение необходимой информации может затянуться. Нотариус профессионально проконсультирует наследников по всем вопросам, примет пакет бумаг, заведет наследственное дело, отправит необходимые запросы и получит информацию, которая понадобится для выдачи свидетельства о праве на наследство.

Также нотариус запросит из Единой информационной системы информацию о наличии или отсутствии завещания. В завещании наследодатель указывает, кому бы он хотел передать свое имущество после смерти.

Кроме того, в документе можно указать, как и в каких долях будет разделено имущество, а также прописать какие-либо условия, которые наследники должны выполнить для его получения.

Не стоит забывать, что есть лица, которые вправе получить обязательную долю в наследстве вне зависимости от текста завещания. Это нетрудоспособные наследники первой очереди – супруги, дети и родители.

Согласно закону, при отсутствии завещания имущество наследуется в порядке очередности. Прежде всего, на него могут претендовать самые близкие родственники умершего: супруги, родители и дети.

По закону они являются наследниками первой очереди.

Если таких наследников нет или они отказались вступать в наследство, претендовать на имущество могут наследники второй, третьей и последующих очередей.

Имущество умершего делится между наследниками одной и той же очереди в равных долях. Когда у наследников есть свидетельства о праве на наследство, они могут договориться о разделе имущества. Для этого заключается соглашение, где оговаривается передача долей от одного наследника к другому или выплата денежных компенсаций.

Местом открытия наследства становится последнее место жительства умершего, а если он проживал за границей – место, где расположено наследуемое имущество.

Часто споры, касающиеся вопросов наследования, между членами семьи затягиваются на длительный период времени.

Вопрос 5. Как необходимо составлять завещание, чтобы наследство получили именно те лица, которые указаны в документе?

Многие ошибочно полагают, что с помощью завещания можно еще при жизни наследодателя урегулировать все разногласия между наследниками.

Читайте также:  В Кемеровской области запретили коллекторов

Но на практике часто встречаются случаи, когда обиженные родственники пытаются оспорить волю умершего и добиться, чтобы завещание признали недействительным.

Наиболее популярным основанием для обращения в суд в таких ситуациях является заявление, что якобы на момент составления завещания наследодатель был недееспособным.

Чтобы риски возникновения таких споров были минимальными, необходимо ответственно отнестись к оформлению завещания. Лучше всего, если наследодатель принесет нотариусу справку из психоневрологического диспансера о том, что не состоит на учете.

В случае если завещатель страдает какими-либо психическими заболеваниями, путается в формулировках, находится в очень преклонном возрасте, эксперты советуют пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Так, профессиональные психиатры подтвердят, что человек может контролировать свои действия и отдавать им отчет.

Если будет такой набор документов, вероятность оспорить завещание после смерти наследодателя будет практически нулевой.

Также рекомендуется зафиксировать совершение нотариального действия на видео. Такую запись можно предоставить суду в качестве весомого доказательства, что на момент составления завещания наследодатель вел себя адекватно и осознанно.

Если гражданин хочет завещать все свое имущество одному человеку, но у него есть родственники с правом на обязательную долю в наследстве, он может совершить отчуждение имущества еще при жизни, к примеру, оформив договора дарения.

Завещание – это наиболее надежный способ распорядиться имуществом на случай смерти, особенно когда речь идет о недвижимости, а количество потенциальных наследников велико.

Вопрос 6. Как приобрести жилую недвижимость в браке, чтобы при разводе она досталась лишь одному из супругов?

Семейный кодекс гласит, что нажитое супругами в период брака имущество – их совместная собственность. Но заключив брачный договор, можно изменить режим совместной собственности.

Документ можно оформить как до регистрации брака, так и после, он позволяет определить условия распределения как уже имеющегося имущества, так и нажитого в будущем.

В частности, в брачном договоре можно указать, что приобретаемое в будущем (или уже имеющиеся) имущество как в браке, так и в случае развода принадлежит одному из супругов.

Вопрос 7. Как быть, если в наследство досталась ипотека и другое имущество?

В соответствии с Гражданским кодексом наследством считаются также принадлежащие наследодателю в момент смерти имущественные права и обязанности. Наследнику достаются обязанности по выплате долга, отвечающие стоимости перешедшего к нему имущества умершего.

Если кредит перестали выплачивать, выдавший его банк имеет право обратить взыскание на имущество, которое находится у него в ипотеке. Наследникам стоит выяснить, страховались ли жизнь и здоровье заемщика при выдаче жилищного кредита, а также что в такой ситуации считается страховым случаем.

Возможно, условия договора предусматривают, что ипотеку должна погасить страховая компания.

Если все-таки обязанность по осуществлению выплат ложится на наследников, они могут отказаться от наследства. Однако стоит помнить, что нельзя отказаться от части наследства. Поэтому в таком случае вместе с недвижимостью, обремененной ипотекой, придется отказаться и от остального унаследованного имущества.

Вопрос 8. Как оформляется заем под залог недвижимости?

Обеспечиваемый залогом недвижимости заем оформляется двумя договорами: договором займа и ипотечным договором (залога недвижимости). Документы можно объединить в один, но не во всех ситуациях это удобно (особенно когда залог предоставляет не заемщик, а другое лицо, к примеру, родственник или учредитель должника, либо когда залог оформляется закладной).

Эксперты советуют удостоверять такие виды договоров нотариально – так, можно обратить взыскание по займу и (или) ипотеке, не обращаясь в суд.

Если договор займа составлен в нотариальной форме, у залогодержателя есть возможность воспользоваться исполнительной надписью нотариуса для взыскания неуплаченных денежных средств без привлечения суда.

Благодаря исполнительной надписи на нотариально удостоверенном договоре можно без обращения в суд продать недвижимость с торгов или другим способом, который предусмотрен законодательством и договором.

Вопрос 9. Как лучше оформить ипотечную недвижимость, если выплачивать кредит будет только один из супругов?

Это зависит от результата, которого необходимо достичь.

Если супруги не заключили брачный договор, то приобретенная в период брака квартира все равно будет считаться их общим имуществом. Если супруги решили заключить брачный договор, им предстоит решить, кто станет единоличным собственником недвижимости, на которого будут возложены как долги по ипотеке, так и права на жилье.

Необходимо помнить, если будет установлен факт, что кредитные средства были использованы для общесемейных нужд, кредит могут признать общим долгом супругов.

То есть даже в случаях, когда кредитный договор оформляется на одного из супругов, второму партнеру не всегда удается избежать долговых обязательств.

Гарантированно установить права и обязанности в отношении покупаемой недвижимости можно лишь, заранее заключив брачный договор.

Вопрос 10. Какие категории граждан могут рассчитывать на льготы при оплате услуг нотариуса при сделках с недвижимостью?

Существует два вида льгот. К первому относятся льготы, которые установлены Налоговым кодексом, по уплате госпошлины за совершение нотариальных действий. Они распространяются на тарифы, которые взымают частные нотариусы. Эти льготы применяются лишь в отношении нотариальных действий, которые закон относит к обязательным.

К примеру, оформление свидетельств о праве на наследство, удостоверение завещания, отчуждение долевой недвижимости и прочие. Чаще всего льготы по сделкам предоставляются инвалидам I и II групп, которые оплачивают лишь половину тарифа (пошлины).

Полностью освобождаются от уплаты нотариального тарифа только участники Великой Отечественной войны (ВОВ).

Ко второму виду относятся льготы, которые устанавливают региональные нотариальные палаты по уплате услуг правового и технического характера (УПТХ).

Такие льготы распространяются на все нотариальные действия, в том числе сделки с недвижимостью, которые не обязательно заверять у нотариуса.

Участникам и инвалидам ВОВ не нужно уплачивать УПТХ, а инвалидам I группы необходимо уплатить лишь 50% стоимости таких услуг.

Чтобы получить льготы, нужно предоставить соответствующий документ (к примеру, удостоверение инвалида или участника ВОВ, справку медико-социальной экспертизы об инвалидности и прочие).

Сделки с недвижимостью. Почему риелтора недостаточно?

г.Москва,

м. Алексеевская, ул. 3-я Мытищинская, д,16, стр. 47,

12 этаж, офис 1211

Бондаренко Артем ВитальевичПартнер. Ведущий юрист практики Земля и недвижимость

В чем разница между риелтором и юристом? К кому обратиться за помощью в сопровождении сделки? 

Предлагаю Вам наглядное сравнение, чтобы Вы смогли для себя определить, какой именно специалист Вам нужен для решения Вашей задачи.

Риелтор Юрист
 Цель
  • Продать объект недвижимости
  • Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости
 Вознаграждение
  • Процент от суммы сделки с объектом недвижимости
  • Фиксированная ставка за оказание услуг по проверке юридической чистоты объекта недвижимости
 Действия
  • Поиск нужного объекта и его презентация.
  • Достижение приемлемой цены.
  • Проверка документов на объект.
  • Выявление и минимизация юридических рисков.
 Навыки и опыт
  • Специалист по продажам, как правило, без юридического образования и постоянного опыта юридической работы.
  • Эксперт в области права.
  • Реальный юридический опыт, знание актуальных изменений и судебной практики.

Риелтор и юрист – профессионалы в своем деле, каждый важен на определенном этапе.

Почему риелтора недостаточно?

Цель риелтора – подобрать покупателю объект недвижимости и добиться, чтобы стороны заключили договор. Но выявление юридических проблем объекта может привести к срыву сделки.  Поэтому риэлтор не заинтересован в глубоком анализе юридической чистоты объекта и соответствующих знаний у него, как правило, нет.  В лучшем случае он предложит  титульное страхование сделки с объектом.

Задача юристов по недвижимости Консалтинговой Группы ЭТАЛОН – выявление и предупреждение юридических рисков, обеспечение безопасности сделки. Мы хотим, чтобы Вы владели недвижимостью неограниченное количество времени без риска признания сделки недействительной.

 

Что сделают юристы:

  •  проверка документов на объект недвижимости и продавца/покупателя;
  •  проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел;
  •  проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости;
  •  проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях;
  •  предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков;
  •  участие в переговорах с продавцом/покупателем;
  •  разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
  •  непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки.

С этой статьей читают:

  • Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой
  • Сделки с коммерческой недвижимостью 
  • Проверка юридической чистоты квартиры
  • Сделка купли-продажи квартиры
  • Сопровождение покупки загородной недвижимости

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *