Как погасить долг по ипотеке: что делать

Рассказываем, как поступить и куда обратиться, если нечем оплачивать жилищный кредит

Как погасить долг по ипотеке: что делать

Sam Wordleyshutterstock

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%.

Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%.

Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.

Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.

Страховка

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность.

«Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем.

Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Каникулы или отсрочка

Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера.

Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат.

Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».

В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:

  • зарегистрированные в качестве безработных;
  • получившие инвалидность I или II группы;
  • признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.

Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода.

Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.

Как погасить долг по ипотеке: что делать

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам ( chingyunsongshutterstock)

Реструктуризация

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита.

За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина.

Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии.

Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры.

Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Рефинансирование

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования.

За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX.

Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.

Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.

Перевод долга

Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам.

В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.

Как погасить долг по ипотеке: что делать

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования ( 89stockershutterstock)

Уступка прав

В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.

«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.

Продажа и аренда

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант).

Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного.

Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Как погасить долг по ипотеке: что делать

Банкротство физического лица — это самая крайняя мера ( dokuroseshutterstock)

Банкротство

Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние.

Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит.

Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.

Читайте также:  Нарушение установленного способа представления налоговой декларации (расчета)

Что нужно знать

Мотивируйте свою позицию

Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств.

Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации.

По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Оформите дополнительное соглашение

Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.

Не рассчитывайте на уступки

Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками.

Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно.

Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.

При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.

Нечем платить ипотеку — что делать и как отказаться

Как погасить долг по ипотеке: что делатьИпотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.

Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.

Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности. 

Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки.

Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д.

Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.

Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:

  • Начисление штрафов, пени, неустоек;
  • Выставление претензии с требованием погашения долга;
  • Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
  • Продажа задолженности третьим лицам.

Варианты решения проблемы

Существуют различные способы решения вопроса.

Выбор варианта остается за заемщиком, по соглашению с кредитором.

Реструктуризация

Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.

Реструктуризация происходит разными способами:

  • Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
  • Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
  • Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
  • Для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки. 

Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.

Проблема реструктуризации ипотечного договора состоит в том, что сделка зарегистрирована в Росреестре и любое ее изменение должно быть также зарегистрировано, на это требуется время.

Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.

Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора.

Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек. Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением.

Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д. 

Продажа имущества

Если заемщик оказался в безвыходной ситуации, погасить задолженность можно, реализовав залог.Есть несколько вариантов:

  • Передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу. Данный вариант в практике встречается редко, т. к. банки не идут на смену заемщика по договору.
  • Реализация по соглашению сторон. Кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и т. д. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
  • Передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.

Другие варианты

Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.

Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.

Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.

Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.

Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.

К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией. 

Соглашение с банком

Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.

Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.

Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.

Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.

При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.

Читайте также:  Согласие ребенка на усыновление

Как погасить долг по ипотеке?

Ипотечное кредитование для большинства жителей страны стало наиболее доступным способом приобрести жилплощадь. Длительные сроки и серьезность обязательств компенсируются наличием собственной недвижимости, но и риски высоки. Каждый может оказаться в сложной финансовой ситуации, временно или на длительный срок потерять возможность совершать регулярные выплаты.

Так как при ипотечном платеже банковская организация использует в качестве залогового имущества купленную квартиру, даже вероятность финансовых трудностей может привести к панике. В действительности на вопрос, как погасить долг по ипотеке, отвечать следует рационально и спокойно.

Кредитор заинтересован в том, чтобы Вы успешно выплатили ему средства, и пойдет Вам навстречу, если Вы будете действовать разумно.

Содержание статьи

Какие средства можно использовать для выплаты ипотеки

Обычно для погашения кредитных обязательств человек использует собственный доход.

Ипотечный кредит предоставляется только людям, подтвердившим наличие у них постоянной работы с достаточным уровнем заработной платы: так банк старается обезопасить себя от возможных сложностей с выплатами.

Существуют, впрочем, и другие варианты, которые обычно используют, чтобы уменьшить ежемесячный платеж или срок кредитования.

Материнский капитал. Одна из возможностей реализовать средства, полученные от государства за рождение или усыновление ребенка, — улучшение жилищных условий. При соблюдении некоторых формальностей маткапитал можно использовать в качестве дополнительного средства погашения ипотеки.

Рефинансирование кредита. Со временем ставки и условия кредитования меняются, а ипотечные обязательства, как правило, берутся на длительный срок.

Заемщик может обратить внимание, что выплачивает кредит на условиях, уже не актуальных ни для банка, ни для него самого и не слишком выгодных по текущим ставкам. В такой ситуации он имеет право подать заявление на рефинансирование, то есть, по сути, перекредитование.

Сумма, срок и процентная ставка пересчитываются, заключается новый договор, но уже на текущих условиях — таким образом можно сэкономить десятки тысяч рублей.

Налоговый вычет. 13 % от суммы покупки недвижимости можно вернуть себе в качестве налогового вычета. Такая возможность предоставляется один раз и на сумму не более 2 млн рублей.

С помощью этого способа можно решить возникшие финансовые сложности: вернуть средства можно также в счет процентов по ипотечному кредиту.

Кроме этого, при покупке недвижимости в ипотеку можно получить не только основной вычет, но и вычет по уплаченным кредитным процентам, таким образом вернув 13 % от фактически уплаченных по ипотеке.

Что делать, если нечем платить кредит?

Что делать, если платить нечем

Возможность погасить часть кредита дополнительными средствами есть не всегда, и каждый может оказаться в сложной ситуации: потерять работу, столкнуться с необходимостью срочной крупной выплаты, заболеть.

Никто не застрахован от жизненных трудностей, и при наличии кредитных обязательств человек в такой ситуации легко подвержен панике и волнению.

Страх усугубляет понимание, что банк вследствие неуплаты может потребовать у человека квартиру.

  • Первое, что необходимо сделать, — успокоиться. От возникновения финансовых сложностей до постановки вопроса о передаче недвижимости в счет задолженности проходит большое количество времени. По возможности кредитор постарается решить проблему без судебных разбирательств.
  • Лучше всего начать предпринимать меры до того, как перед банком возникнет серьезная задолженность. Свяжитесь со своим кредитором, уведомите о проблеме. Если банковская организация добросовестная, а Вы зарекомендовали себя как платежеспособный клиент, Вам, скорее всего, пойдут навстречу и предложат пути решения.

Что может предложить банк

У каждой банковской организации есть свои программы, позволяющие помочь людям, которые временно не могут выплачивать задолженность или не справляются с ней. Судебные разбирательства и взыскание денежных средств банку невыгодны, кредитор предпочтет сохранить хорошие финансовые взаимоотношения с заемщиком. Уточните в банке возможность применения следующих решений.

Кредитные каникулы. Метод, подходящий для людей, которые испытывают временные финансовые сложности. Если Вы понимаете, что проблемы не продлятся дольше нескольких месяцев, попробуйте применить этот вариант. В таком случае выплаты приостанавливаются на небольшой срок, в течение которого клиент может поправить собственное положение.

Реструктуризация. При сложностях, длящихся дольше нескольких месяцев и ставящих под удар способность выплачивать кредит на долгое время, рекомендуется обратиться в банк за реструктуризацией.

Это пересмотр условий кредитования: например, человеку могут предоставить более долгий срок выплаты, что уменьшает ежемесячный платеж.

И в этом, и в предыдущем случае Вам понадобится предоставить доказательства своих финансовых проблем и объяснить кредитору, почему именно Вы не можете поддерживать платежи на прежнем уровне.

Консолидирование. Это вариант для тех, кто имеет несколько задолженностей по разным кредитам. Ипотека может быть совмещена с потребительским или автокредитом, даже если тот взят в другой банковской организации.

Условия предоставления такой услуги свои для каждого банка, но, как правило, платежи при консолидировании уменьшаются, равно как и общая сумма процентов, так что это более выгодное решение, чем выплачивать несколько обязательств.

Узнайте: Сколько актуальных вакансий в вашем городе?

Образовалась задолженность по кредиту

Ситуации бывают разные, и порой происходит так, что банк не идет навстречу или применить меры не получается. Возникает задолженность, а человек задает себе закономерный вопрос, что делать с долгом по ипотеке. Главное, что необходимо помнить при таких обстоятельствах, — правила и условия взыскания задолженностей.

  • По возможности обратитесь к кредитору. Никто не хочет сталкиваться со сложной и длительной процедурой принудительного взыскания.
  • Если ипотека взята в валюте, Вы можете попробовать воспользоваться программой государственной поддержки, которая позволяет покрыть до 30 % задолженности.
  • В крайних случаях вопрос придется решать в форме судебного разбирательства.

С кого могут взыскивать задолженность по ипотеке

Встречаются случаи, когда человек перестает выплачивать обязательства, потому что предполагает, что выплаты лягут на плечи другого. Такое происходит, если ипотека была взята совместно, например супругами, а при разводе квартира и кредит должны отойти к одному из них.

Как правило, и недвижимость, и обязательства ложатся на плечи обоих: происходит раздел и выплат, и жилплощади. Однако если ипотека была взята до брака, человек, не имевший к ней отношения, имеет право отказаться и от квартиры, и от кредита, а также подать заявление на компенсацию собственных расходов на ипотеку, произошедших в браке.

При разводе также учитываются интересы несовершеннолетних детей, иждивенцев, недееспособных членов семьи.

Каким образом происходит взыскание

Взыскать задолженность в счет залогового имущества кредитор может не только через суд.

Во внесудебном порядке подать обращение взыскания на заложенное имущество можно, если это предусматривает договор об ипотеке или же договор, который влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

Если банк длительное время не получает от заемщика средств, как правило, он переуступает кредит сторонней организации в формате цессии, то есть передачи права на сумму задолженности. И даже в этом случае не стоит пугаться и отчаиваться.

Добросовестные преемники банковской организации, к которым переходит Ваш кредит, также заинтересованы в том, чтобы Вы успешно освободились от обязательств, и готовы пойти Вам навстречу. ЭОС в таких обстоятельствах постарается предложить Вам более выгодные условия выплат, при успешном сотрудничестве может простить часть задолженности. Не бойтесь сотрудничать с кредитными организациями: мы заинтересованы в том, чтобы Вам помочь.

Как досрочно погасить ипотеку

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

  1. Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
  2. Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого заявления деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Читайте также:  Жалоба в московскую прокуратуру: как написать, как подать, решение, образец, онлайн, срок рассмотрения, если не реагирует, порядок обращения

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга

График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг.

За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку.

С другой стороны — платите больше процентов.

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

  • Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.
  • Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ
Срочные проценты на основной долг начисляются ежедневно
Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 Р, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2021

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2024 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2021

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2024 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2021

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2027 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма переплат по процентам линейно уменьшается

В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма переплат по процентам линейно уменьшается

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 Р, а в мае 2023 — около 3700 Р.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 Р, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 Р, то за карту не нужно платить.

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа.

Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения.

Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

  1. Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
  2. Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
  3. Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.
  4. Приятных вам минимальных платежей.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *