Признание договора залога недействительным

Главная » Полезные статьи » Признание договора залога недействительным: судебная практика

Признание договора залога недействительным 5/5 (2)

Заключение договора залога должно базироваться на принципах целесообразности в экономическом плане, а также у сторон не должно быть корыстных мотивов при подписании соглашения, в том числе цели причинить имущественный урон третьим лицам.

Что касается отношений, возникающих между банковскими организациями и другими участниками, то составление и подписание договора залога – один из критериев обеспечения исполнения обязательств заемщиком.

Если инициируется процедура несостоятельности лица, то другие кредиторы пытаются всячески оспорить существующие договоры залога. Однако судебные органы признают это право тщетным, если установлено, что заемщик, заключая такой договор, не пытался уйти от материальной ответственности перед другими гражданами и организациями.

  •  Последствия недействительности и ничтожности сделки.
  • Судья руководствуется также доказательствами, которые свидетельствуют о том, что на момент составления документа о залоге у заемщика не было выявлено признаков неплатежеспособности.
  • То есть если имела место экономическая целесообразность заключения договора залога, и соглашение не несло в себе угрозу причинения вреда иным кредиторам, то суд вынесет решение в пользу того, кого признают банкротом по соответствующей процедуре.
  • Если заемщик на момент подписания договора залога был полностью платежеспособным, то это явный признак того, что соглашение составлено без умысла причинения вреда третьим лицам, и оно признается действительным в силу закона.

Право собственности на заложенное имущество

Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.

Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.

Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.

Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).

Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.

В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.

Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.

Основания для признания соглашения недействительным

Запомните! Для оценки и признания договора залога недействительным служат следующие критерии:

  • отсутствие дееспособности хотя бы у одной из сторон соглашения;
  • отсутствие законного права на подписание договора залога;
  • одна или обе стороны являются гражданами, не достигшими возраста 18-ти лет;
  • договор не зарегистрирован в установленном порядке;
  • отсутствие получения одобрения сделки супругом, если договор заключается гражданином, состоящим в браке;
  • договор не содержит в себе условий, являющихся основными для заключения сделки.

Что касается той ситуации, в которой договор ничтожен по причине недееспособности стороны, то это может быть признано в судебном порядке либо подтверждено документами, в которых указан возраст человека, заключившего сделку.

То же самое можно сказать и о том, если человек младше 18-ти лет, и у него нет при себе согласия на заключение сделки от законных представителей – договор залога будет признан недействительным.

Все договоры залога, предметом которых являются объекты недвижимости, должны проходить процедуру регистрации права в органах Росреестра. В противном случае сделка считается ничтожной.

Граждане, состоящие в законном браке, обязаны заручаться согласием друг друга об отсутствии возражений по поводу заключения договора залога у одного из них.

Если стороны при составлении соглашения о залоге не сослались на основные условия действия документа, то его также можно признать ничтожным.

Предусмотренная подсудность

Вопрос о правильности определения подсудности подобного рода дел вызывает у граждан некоторые затруднения. Так, спорные ситуации между физическими лицами надлежит решать в судах общей юрисдикции, а если в деле участвует организация, то заявление подается в арбитражный суд региона.

Учтите! Если предметом договора залога является объект недвижимости, то все иски рассматриваются по месту нахождения соответствующего имущества (ч.1 ст. 30 ГПК РФ).

Также оспаривание прав на недвижимое имущество, признание договора залога ничтожным подсудны судьям, на чьих участках находятся указанные объекты, здания и сооружения.

Порядок совершения процедуры

Признание договора залога недействительным

Чтобы признать договора залога ничтожным, необходимо подготовить исковое заявление по количеству лиц, участвующих в деле. К иску прикладываются копии, а в некоторых случаях подлинники документов в качестве доказательства оспаривания сделки.

Если исковое заявление будет составлено не по правилам, установленным процессуальным законодательством, либо количество заявлений не будет совпадать с количеством лиц, принимающих участие в деле, то судья имеет право оставить иск без движения с указанием на исправление недостатков до определенной даты.

Если срок исковой давности пропущен, то заявитель обязательно должен наряду с заявлением приложить ходатайство о восстановлении срока для подачи иска. К нему же прикладываются документы, служащие доказательством уважительных причин пропуска.

Срок исковой давности по делам о признании договора залога недействительным – один год.

Исключение составляют следующие ситуации, при которых этот срок равен трем годам:

  • заключением мнимой или притворной сделки;
  • договор залога противоречит нормам и принципам нравственности и правопорядка;
  • заключение соглашения с недееспособным лицом.

Ответчиком в судебном процессе будет являться другая сторона, участвующая в заключении сделки.

Важно! После подачи искового заявления судья в течение пяти дней выносит определение о принятии дела к производству, о чем уведомляет стороны. Первое судебное заседание происходит в форме беседы для установления деталей будущего разбирательства.

После этого судья направляет извещение о вызове в суд для проведения первого судебного заседания.

По итогам разбирательства, которое должно длится не более двух месяцев, выносится решение. До момента вступления в законную силу оно может быть обжаловано сторонами.

  1. Апелляционная жалоба представляется в суд первой инстанции, который направляет ее в вышестоящий судебный орган.
  2. Посмотрите видео. Общие положения о залоге:

Правовые последствия

В случае когда судья выносит решение, свидетельствующее о признании договора залога ничтожным в полном объеме либо в какой-либо части, то для сторон это означает только одно: все юридические последствия соглашения перестают иметь законные основания.

Так, для залогодержателя это может выражаться в отсутствии обеспечения займа. Залогодатель в этой ситуации практически ничем не рискует. Однако кредитор может впоследствии изменить условия договора кредитования и обязать заемщика выплатить всю сумму целиком.

Если залогодержатель отказывается исполнять решение суда в части возврата имущества, то залогодателю потребуется обратиться в суд. В этом случае уже ФССП России будет контролировать процесс возврата предмета договора залога.

Таким образом, если соглашение признается недействительным, юридические последствия наступают для обеих сторон возникших правоотношений.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Судебная практика

Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.

Случай 1

Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.

Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.

Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.

Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.

Первое, что необходимо сделать – это заявить о наложении ареста на транспортное средство в силу положений ст. 353 ГК РФ. Эта мера позволит сохранить имущество от реализации в то время, пока идет судебный процесс.

Новый владелец автомобиля обязан доказывать свою добросовестность при рассмотрении дела, поскольку в данном случае гражданин приобрел транспорт, паспорт которого был изготовлен повторно.

В силу положений п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» одним из существенных условий договора залога является указание на сроки и размер исполнения обязательств. В противном случае сделка является ничтожной.

Если имеет место договор кредитования, то вышеуказанное условие можно оформить в виде отсылки на соответствующее соглашение о выдаче займа.

Читайте также:  Приказ о возмещении материального ущерба работником

 Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?

Нормы постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» свидетельствуют о том, что при корректировке сроков договора займа срок исковой давности по соглашению о залоге не подлежит изменению, и его течение начинается с даты окончания действия договора займа, которая была установлена изначально и прописана в договоре залога (пункт 13).

На основании вышеизложенного первоначальная дата исполнения обязательств является тем сроком, когда договор займа должен быть исполнен полностью.

Случай 2

Гражданин Иванов И. обратился в суд с исковым заявлением о признании договора ипотечного кредитования недействительным ввиду существенных нарушений действующего законодательства при его составлении.

Судья отказал в удовлетворении требований истца, а суд апелляционной инстанции поддержал решение первой. При рассмотрении жалобы гражданина вышестоящий суд не нашел оснований для изменения или отмены решения нижестоящего суда по следующим причинам.

Договор залога содержит в себе все основные условия, необходимые для юридической значимости соглашения, в том числе размер и сроки исполнения обязательств по кредиту как по основной сумме долга, так и по процентам за пользование денежным средствами банка.

Случай 3

Гражданин Петров П. заявил исковые требования к другому физическому лицу об использовании последствий недействительности сделки.

Требования были следующими:

  • признать ипотечный договор ничтожным;
  • вернуть положение сторон в изначальную стадию – до момента подписания договора;
  • снять обременение с предмета залога – нежилое помещение.
  • Сам истец указал на положения статьи 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что ипотека сооружения предусмотрена совместно с ипотекой земельного участка, на котором расположен объект.
  •  Снятие судебного ареста с имущества.
  • Договор не содержал условий о залоге ЗУ, не обусловлено место расположения объектов недвижимости, которые выступали предметом ипотечного кредитования.

Суды первой и второй инстанций отказали гражданину в удовлетворении требований на основании следующего. Истец не представил документацию, свидетельствующую о зарегистрированном праве собственности на участок земли, служащий местоположением здания.

  1. Не были представлены доказательства о ничтожности соглашения об ипотеке, так как не был заключен договор залога на ЗУ.
  2. Посмотрите видео. Недействительность договора:

Признание договора залога недействительным Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

  • +7-495-899-01-60
  • Москва, Московская область
  • +7-812-389-26-12
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
  • 8-800-511-83-47
  • Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Признание договора залога недействительным

Верховный Суд рассмотрит дело, в котором истцы просят признать договор займа под залог недвижимости недействительным из-за похмелья

Признание договора залога недействительным Нотариус из Магнитогорска заверил договор займа под залог жилого дома, но должники просят признать сделку недействительной. Почему?! Давайте разбираться.  Супруги обратились в финансовую компанию за кредитом под залог принадлежащей им недвижимости – жилого дома и земельного участка. Ранее из-за тяжелого материального положения они устроились на работу в другом регионе, где снимали жилье. Но из-за того, что с работой возникли проблемы, стали злоупотреблять алкоголем и в итоге один из супругов получил административный штраф за управление в нетрезвом виде, а его машину отправили на штрафстоянку. Чтобы оплатить штраф (30 000 руб.) и забрать машину, супруги обратились за займом (250 000 руб.) под залог недвижимости – жилого дома и земельного участка, которым владели на правах собственности (общая стоимость 500 000 руб.). Семейная пара считала, что заключала договор займа в похмельном состоянии, а значит, они не понимали, что по итогу этой сделки могут лишиться своего имущества, если долги вовремя не будут выплачены. В суд был подан иск о признании договора займа недействительным, но в ходе судебного процесса требования истцов неоднократно менялись. В итоге они пришли к просьбе признать заключенные договоры недействительными, включая договор о продаже имущества с торгов. К делу были привлечены ряд третьих лиц, включая территориальное отделение Федерального агентства по управлению госимуществом, отделение службы судебных приставов, и местный нотариус. Нотариус просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представители остальных государственных органов в суд не явились и также просили провести рассмотрение иска в их отсутствие.

Истцам в иске отказали, и вот почему:

Истцы заключали договор займа под залог недвижимости, удостоверенный нотариусом нотариального округа Магнитогорского городского округа Платоновой Галиной Петровной. При этом семейная пара подтвердила, что нотариус давал разъяснения правил Гражданского кодекса о мнимой и притворной сделке, приводимые в ст. 170 ГК РФ. Текст договора нотариус зачитывала вслух, смысл и содержание документа сторонам был понятен. Участники сделки подтвердили свою дееспособность. Кроме того, семейная пара дала понять, что на учете не состоят и опекуна либо попечителя не имеют. А их физическое и ментальное здоровье позволяет осознать суть подписываемых документов. Условия сделки стороны согласились считать выгодными для себя. Нотариус в свою очередь не имеет претензий и возражений по договору залога, условия которого ей известны. Но потом один из супругов платить проценты и основной долг по взятому займу перестал, и дело передали судебным приставам. Выяснилось, что супруг не оплатил и часть нотариальной пошлины. Было возбуждено исполнительное производство, один из супругов соответствующее постановление получил и расписался на обороте документа. Имущество супругов арестовали и поручили сторонней компании заняться его продажей через торги. Поскольку долг по займу супруги вовремя не выплатили и никаких мер для погашения долга предпринято не было, приставы имели право обратить взыскание на имущество, согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. Взыскание приставов при этом должно быть соразмерно сумме задолженности. В суде супруги настаивали на признании договоров займа и договора залога ничтожными, поскольку при подписании их не читали и заключали обе сделки в состоянии похмельного синдрома. Кроме того, они считали, что договор займа в части залога и договор залога не может быть заключен, так как они передавали в залог свое единственное для проживания жилье. Однако в суде их показания разнятся. Так, супруги заявили, что готовы были продать залоговую недвижимость, но по определенной цене. При удостоверении сделки нотариусом супруги заявили, что условия договора им ясны и соответствуют их намерениям. Свою дееспособность они подтвердили, никаких справок о постановке на учет в различных диспансерах и других заболеваниях предоставлено не было. Другие обстоятельства, которые препятствуют заключению сделок, отсутствуют. Поэтому суд счел, что супруги вполне понимали условия подписанных документов, а значит, нет никаких оснований для признания сделок ничтожными. Кроме того, суд расценивает поданные исковые заявления о признании договоров займа и залога недействительными как злоупотребление правом, поскольку заявления были поданы уже после того, как залоговая недвижимость была выставлена на торги и продана. Суд отказал супругам и в признании заключенных договоров ничтожными по причине того, что было заложено единственное жилье, пригодное для проживания. В судебном заседании установлено, что супруги имеют в общей долевой собственности квартиру площадью 19,5 кв. м. У семейной пары не было допустимых законом доказательств того, что данная квартира непригодна к проживанию.

Хотели бы обратить внимание на одно обстоятельство, из решения видно, что среди истцов есть и несовершеннолетние дети. Мы предполагаем, что на детей супругов были оформлены доли в праве собственности на земельный участок и дом, либо их там регистрировали.

Но неясно, есть ли в деле согласие органов опеки на данную сделку, которые обязаны давать предварительное согласие или отказ согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса. Суд при вынесении решения об отказе в признании сделки недействительной и ничтожной должен был опираться в том числе на положения п. 1 ст. 65 Семейного кодекса.

Правила об участии органов опеки в сделках с недвижимостью, интересы которых затрагивают интересы несовершеннолетних детей, установлены ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве».

Ст. 349 Гражданского кодекса устанавливает правило судебного взыскания на заложенное имущество в случае отсутствия мирового соглашения либо другого внесудебного порядка обращения взыскания на спорное имущество. При этом по исполнительным документам не могут отобрать имущество, если у других членов семьи должника оно является единственным пригодным для проживания.

Из материалов дела было ясно, что торги состоялись, и залоговую недвижимость супругов успешно продали. Информация о торгах была размещена в местном периодическом издании и на сайте www.torgi.gov.ru.

Читайте также:  Оформление решения о ликвидации ООО

Поскольку организатор торгов в своих сообщениях указывал точные характеристики продаваемого имущества, его начальную цену, дату, время и место проведения торгов, суд пришел к выводу, что порядок торгов организатором соблюден полностью. Было принято решение отказать супругам в иске о признании торгов недействительными. Кроме того, стороны полностью соблюли принцип свободы договора и передали недвижимость под залог с учетом всех установленных правил заключения сделок – была соблюдена их письменная форма, составлен один документ, который стороны подписали. Договор купли-продажи недвижимости в результате торгов суд отказался признать недействительным, поскольку имущество продавалось на состоявшихся торгах, в ходе которых составлен протокол. Поэтому сделка по продаже арестованного имущества проводилась по всем правилам и нет никаких оснований признать ее недействительной. 

В конечном итоге суд не нашел доказательств, которые позволили бы понять, что стороны находились в состоянии похмельного синдрома и не могли осознавать последствий заключаемых сделок, в исках супругам было отказано.

9 марта 2021 года в Верховном Суде прошло заседание Судебной коллегии по гражданским делам, на котором было отказано в удовлетворении требований кассационной жалобы о признании нотариально удостоверенного договора займа под залог недвижимости недействительным. С Определением Верховного Суда по данному делу можно ознакомиться тут

Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!

Как осуществляется признание недействительным договора залога судебная практика

Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:

  • недееспособности одной из сторон соглашения;
  • отсутствии полномочий для заключения соглашения;
  • выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
  • отсутствии государственной регистрации договора;
  • отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
  • неполном перечне основных условий сделки.Признание договора залога недействительным

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество.

Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Историческая справка

Форма залога появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.

2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения.

Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание.

Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание.

Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье.

9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Появившиеся вопросы относительно процедуры признания договора недействительным, задавайте в х

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования от 14 июля 2015

       Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному. Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.

98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании.

  • В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по:
  • — оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки недействительным или незаключенным;
  • — прекращению ипотеки;
  • — заключению договора ипотеки и изменение условий договора ипотеки.
  • В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации.

Читайте также:  Размер алиментов, взыскиваемых на других членов семьи

Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к.

ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека.

Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

Признание договора залога недействительным — план действий и консультация юриста

Исполнение некоторых сделок стороны обеспечивают залогом. На залоговые соглашения распространяются общие положения о договорах, в том числе, о недействительности.

О том, как правильно признать договор залога недействительным, расскажем далее.

Залог является одним из способов обеспечения различных обязательств. Он применяется как к движимым, так и недвижимым объектам. Чаще всего он используется при оформлении кредитов на квартиру. Залог на недвижимость или ипотека сегодня заключается достаточно часто.

К залоговым договорам по закону предъявляется ряд требований. Эти соглашения должны содержать:

  • Сведения о предмете залога (подробное описание объекта, его характеристики, адрес и т.д.);
  • Оценка заложенного объекта;
  • Сведения об основном обязательстве (размере, сроке);
  • Место хранения заложенного объекта;
  • Данные сторон соглашения.

Заключаются залоговые договоры в письменной форме. Если основной договор требует нотариального удостоверения, то и залоговый нужно заверить у нотариуса. Для ипотеки обязательна процедура государственной регистрации. Соглашение о залоге считается действительным, только если при его составлении соблюдены все указанные требования.

Во избежание проблем в дальнейшем стоит внимательно отнестись к договору еще на стадии его заключения. Важно включить в соглашение все требуемые положения, заключить его в надлежащей форме. Поэтому лучше доверить работу по разработке залогового договора, его оформлению специалисту.

Юристы нашей компании грамотно составят необходимую документацию. Кроме того, они проведут анализ проекта договора, подскажут клиенту, на что следует обратить внимание при подписании предложенного другой стороной соглашения.

Основания для оспаривания залоговых договоров прямо предусматриваются в ГК РФ. В кодексе говорится о том, что при несоблюдении требований о форме соглашения, его можно признавать недействительным. В зависимости от основного заключенного сторонами договора форма может быть просто письменной, нотариальной или с государственной регистрацией.

Однако признать договор залога недействительным можно и по иным основаниям. Они устанавливаются для любых видов сделок. В зависимости от характеристик выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Ничтожными они являются в силу закона с самого момента своего заключения. Оспоримые же признаются таковыми только через суд.

К основным причинам оспаривания залоговых соглашений относятся:

  • Противоречие законодательству (например, заключение в ненадлежащей форме);
  • Заключение соглашения недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
  • Подписание договора лицом, не достигшим совершеннолетия;
  • Отсутствие полномочий на заключение соглашения.

Полный список всех оснований для недействительности договоров приведен в ГК РФ. Правильно определить их наличие помогут опытные юристы нашей компании.

Оспаривание договоров, в том числе залоговых, нельзя отнести к легким спорам. Поэтому их ведение стоит поручить профессиональным юристам. Они предоставляют услуги следующего характера:

  • Консультирование клиентов по вопросу заключения, оспаривания залоговых договоров;
  • Оценка заключенных соглашений;
  • Составление иска о признании их недействительными;
  • Подача документов в суд;
  • Участие в процессе оспаривания договора.

Признать договор залога недействительным можно только через суд. Поэтому для оспаривания соглашения требуется провести подготовительную работу. Первым делом идет оценка соглашения и выявление оснований для его недействительности. Затем идет сбор доказательств, составление и подача документов в суд. Не менее важно грамотно изложить свою позицию в суде.

Признание недействительным договора ипотеки — условия, причины, судебная практика

Главная — Статьи — Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?

Статьи 16350 0

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок.

Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Споры по ипотечным займам

Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.

Наиболее распространенными причинами возникновения судебных споров являются следующие:

Неисполнение обязательств должником по оплате ипотечного кредита
Требования об изменении условий договора по инициативе заемщика
Процедура признания Договора кредитования незаконным полностью или в части
Споры по взысканию жилья

При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.

Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны в кредитном договоре.

В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.

  • В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.
  • Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.
  • Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.
  • Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.
  • Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.

Признание договора недействительным

Согласно законодательству, регламентирующему выдачу кредита и жилищное право, ипотечное соглашение может быть признано недействительным только, если будет доказано, что заемщик:

  • был намеренно введен заблуждение кредитором;
  • неправильно понял условия договора.

Судебный иск по данному основанию возможен также в том случае, если заем был оформлен по фальшивым либо утерянным документам.

Признание договора ипотеки недействительным, согласно судебной практике, производится, если нарушены требования к существенным условиям сделки, согласно № 102-ФЗ, а именно:

  • к предмету соглашения;
  • к полной стоимости займа;
  • к порядку погашения долга.

Обращение в суд

Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.

  1. Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.
  2. Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.
  3. Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.

Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд.

Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд.

Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).

Центробанк – к ответу

В конце июля 2020 года заемщики, имеющие ипотечные кредиты в иностранной валюте, стали массово обращаться в суды с исками об оспаривании действий Центробанка и Правительства РФ, требуя обязать их вернуться к механизму денежной курсовой политики, действовавшего до «обвала» рубля в конце 2014 года.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *