Признание права собственности при банкротстве застройщика

Обновлено 03.07.2019

2019-03-29T08:31:29+03:00

В 2011 году в Законе о банкротстве (127-ФЗ) появился новый, 7 раздел, полностью посвященный вопросам банкротства застройщиков. Его появление было вызвано насущной необходимостью.

Потому что огромное количество россиян, участников долевого строительства, отдав последние деньги, оставались без желанных квартир и денег, вложенных в строительный проект.

Нет такого города на карте России, где бы не разорился девелопер, а люди не вышли на улицы с плакатами, требующими справедливости.

Теперь закон есть, и у дольщиков появилась надежда, что государство наконец даст им защиту, которую давно обещает по Конституции.

Основными документами, регламентирующими банкротство при долевом строительстве в нашей стране, являются:

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

  • офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
  • строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

Признание права собственности при банкротстве застройщика

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Важно

За машиноместо или нежилое помещение при банкротстве фирмы вернуть можно только те деньги, что заплатил застройщику.

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

Признание права собственности при банкротстве застройщика

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

Читайте также:  Заявление об обеспечении иска

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика «с нежилыми помещениями» фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Документы по теме:

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Проблема обанкротившихся застройщиков до сих пор остается одной из наиболее острых. Законодательство в отношении застройщиков-банкротов часто меняется, так как законодатель продолжает искать компромиссное решение, которое устроит не только дольщиков, но и других кредиторов.

Признание права собственности через суд возможно, если дом введен в эксплуатацию, а квартира передана дольщику. Если этого не произошло, то участник ДДУ может быть внесен в реестр кредиторов строительной организации наряду с другими заинтересованными лицами и организациями.

Особенности признания права собственности на новостройку

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Регистрация права собственности производится Росреестром на основании положений Федерального закона № 218-ФЗ. В соответствии с пп. 1 п. 11 ст. 48 указанного закона для проведения гос. регистрации построенного по ДДУ помещения необходимо предоставить:

  • Разрешение на ввод здания в эксплуатацию (направляется в Росреестр органом местного самоуправления);
  • Договор долевого участия;
  • Передаточный акт.

Для признания права собственности судом необходимо, чтобы здание было введено в эксплуатацию, а помещение было передано инвестору (участнику ДДУ), который полностью выполнил обязательства перед застройщиком.

Если здание введено в эксплуатацию, но передаточный акт не подписан, признание права собственности не допускается. В таком случае дольщик вправе требовать передачи жилого помещения, что не равно признанию права собственности. Впоследствии он сможет это сделать, но уже после того, как строительный объект будет передан другой компании.

Если банкротство застройщика произошло до момента введения здания в эксплуатацию, то признание права собственности не допускается как в административном, так и в судебном порядке.

Такую позицию высказала Судебная коллегия ВС РФ в Определении № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009. В такой ситуации участник ДДУ может требовать включения в реестр кредиторов должника.

Оформить право собственности он сможет после того, как:

  • Новый застройщик достроит здание;
  • Введет его в эксплуатацию;
  • Передаст помещение участнику долевого строительства.

Также дольщик может выдвинуть денежное требование — о возврате уплаченных за квартиру средств. В таком случае договор долевого строительства расторгается. Однако у подобного действия есть существенный недостаток.

Расчет с участниками строительства производится в третью очередь — после выплаты по требованиям граждан за причиненный вред жизни или здоровью и оплате труда работников строительной организации.

Денег застройщика может не хватить на уплату всех долгов, а право собственности на помещение будет утрачено.

Дольщик, выдвинувший денежные требования, лишается возможности оформить право собственности.

Порядок признания права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

После того, как в отношении строительной компании введено наблюдение или назначено конкурсное производство, оформление права собственности допустимо исключительно в судебном порядке.

Подсудность

Подсудность иска определяется тем, в какой стадии находится процедура банкротства.

Если процедура наблюдения в отношении строительной организации была введена уже после того, как дольщик обратился в суд общей юрисдикции с требованием признать право собственности, иск будет рассмотрен этим судом. Такое положение подтверждено Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Читайте также:  Арбитражная практика по административно-правовой защите бизнеса в области договоров поставок

Также в районный суд следует обращаться, если исковые требования выдвигаются в отношении ЖСК, признанного банкротом. Жилищно-строительные кооперативы не являются застройщиками, поэтому в их отношении применяются нормы гражданского судопроизводства.

Если в отношении строительной организации начата процедура банкротства, в том числе применена такая мера, как наблюдение, то рассмотрение дела происходит в арбитражном суде.

ОбстоятельстваКуда обращаться
Расторжение договора Арбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, передаточный акт не подписан Арбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, дольщик осуществил полный расчет, передаточный акт подписан Арбитражный суд
Банкротом признается ЖСК Суд общей юрисдикции
Иск подан до того, как начата процедура банкротства Суд общей юрисдикции

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам гражданского или арбитражного судопроизводства, которые в этом отношении практически одинаковы. Заявление должно содержать:

  • название суда;
  • паспортные данные и место жительства истца;
  • информацию об ответчике (название и адрес организации);
  • сведения о третьих лицах (конкурсном управляющем);
  • указание на нарушение прав истца и его требования;
  • обстоятельства, обосновывающие позицию истца и доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
  • указание на номер дела о банкротстве для приобщения требования;
  • стоимость иска;
  • список приложенных к заявлению документов;
  • дата и подпись.

Заявление составляется минимум в 3 экземплярах: 1 для ответчика, 1 для суда, 1 — для конкурсного управляющего.

Документы

К иску следует приложить документы, которые подтверждают доводы истца. К ним относятся:

  • договор долевого участия;
  • платежные документы, подтверждающие расчет истца со строительной организацией;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получить копию разрешения можно в органе местного самоуправления.

Также к иску нужно приложить оригинал квитанции об оплате госпошлины. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ ее размер составляет 6 тыс. руб. При обращении в суд общей юрисдикции госпошлина составляет 300 руб.

Рассмотрение дела в суде

Срок рассмотрения дела не может превышать 3 месяцев с момента поступления заявления (п. 3 ст. 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ). В случае особой сложности дела срок его рассмотрения может быть увеличен.

По итогу рассмотрения суд выносит решение об отказе, частичном либо полном удовлетворении требований. Если право собственности признано судом, решение является документом основания при обращении в Росреестр.

Судебная практика

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Правоприменительная практика дел, в которых истцы заявляли требования признать право собственности, разнообразна. Примеры судебной практики арбитражных судов:

Правоприменительная практика арбитражных судов показывает, что подобные дела остаются сложными для судов первой инстанции. Немалая часть решений в дальнейшем отменяется в рамках апелляционного либо кассационного судопроизводства.

Примеры судебной практики судов общей юрисдикции в отношении обанкротившихся ЖСК:

Правоприменительная практика судов общей юрисдикции более устоявшаяся. Однако в будущем ситуация может измениться. Оформление фиктивного ЖСК часто является способом скрыть деятельность застройщика, фактически возводящего здание. Планируется приравнять ЖСК к застройщикам, что приведет к тому, что иски будут рассматриваться в рамках арбитражного судопроизводства.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре или в МФЦ. При обращении следует предоставить:

  • паспорт;
  • договор долевого участия;
  • решение суда;
  • копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • передаточный акт;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

За регистрацию взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Какие сложности могут возникнуть?

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Банкротство застройщика ставит дольщика в тяжелое положение.

Процедура арбитражного производства, которая применяется при банкротстве застройщика, устроена сложнее, чем обычный гражданский суд. Участник ДДУ может действовать различными способами — лично обращаться в суд с требованием признать право собственности, если это позволяет ситуация, либо требовать включения в реестр кредиторов.

После включения в реестр участник ДДУ может требовать передачи помещения или взыскания уплаченных по договору средств.

В каждой ситуации есть свои подводные камни, выбрать конкретный способ решения вопроса может быть нелегко. Определить наиболее выгодную и разумную позицию поможет консультация с опытным юристом, которую можно получить на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи

В какой срок нужно обратиться в суд? Для включения в реестр требований нужно обратиться в суд не позднее 2 месяцев с момента публикации уведомления конкурсным управляющим. Можно ли подписать передаточный акт после начала процедуры банкротства? Передача помещения дольщику допускается, если введено наблюдение и не начато конкурсное производство. Дольщик может принять помещение, после чего зарегистрировать право собственности в суде. Если же назначен управляющий, он откажет в передаче жилья. Признает ли суд право собственности на коммерческие помещения? Согласно ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ требование передачи нежилого помещения подлежит удовлетворению, если помещение имеет потребительское назначение. В соответствии с пп. 3.1 п. 1 данной статьи, к таковым относятся помещения площадью не более 7 м2 и машино-места. Требования по помещениям коммерческого назначения (более 7 м2) включаются в реестр требований кредиторов. Они могут носить только денежный характер и включаются в четвертую очередь удовлетворения. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Что такое банкротство

Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:

  • выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
  • был плохо составлен бизнес-план проекта;
  • компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
  • застройщик столкнулся с мошенничеством;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».

Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.

Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.

Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена. Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.

Кто может обанкротить застройщика

Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.

Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства. Это способен сделать и сам дольщик.

Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.

Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.

Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.

Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.

Суд анализирует текущее состояние дел компании. Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.

Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.

При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

  • незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;
  • дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.

Как узнать о банкротстве

После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.

Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.

По ссылке можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. Также информация вносится в «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.

Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.

Квартира или деньги? Что будет дальше?

Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

  • отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
  • претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).
Читайте также:  Алименты, если отец не работает

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».

Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.

Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия. То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.

Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».

Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Далее возможны два варианта:

  • если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
  • если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.

 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

  • во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
  • во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться.

После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).

Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло. Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т. д.

Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!). В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.

Особенности процедуры банкротства

Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные). Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.

На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом.

Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки.

И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.

Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве.

Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.

Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года. Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.

Как оформить свои требования

Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются копии:

  • ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;
  • платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
  • основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения. Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью интернет-сайта.

Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов». Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.

Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.

Собрание кредиторов: стоит ли участвовать

Не позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела.

Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.

Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве». Доступны в частности:

  • регулярные отчёты конкурсного управляющего;
  • сведения о выявленном имуществе застройщика;
  • основные судебные акты.

Если дольщик хочет вернуть деньги

Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».

Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).

Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает. Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы.

Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления.

Проверить наличие таких отчислений можно по ссылке.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.

Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании.

Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем.

Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.

Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства. В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов». После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах. Но пока это в теории.

Если дольщик решил ждать квартиру. Отношения с новым застройщиком

Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная.

Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами.

Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.

Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он был создан специально для таких случаев. Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.

От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком. После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:

  • старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
  • старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Заключение

Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы. Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege. Иллюстратор: Катя Симачёва

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *