Разделы по долевому строительству

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Разделы по долевому строительству

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Как разделить «долевку» после развода: решение ВС — новости Право.ру

Летом 2014 года Кристина и Виктор Мохуновы* присмотрели двухкомнатную квартиру в строящемся доме в пригороде Рязани. С застройщиком они заключили договор участия в долевом строительстве. Согласно его условиям, готовое жилье должно было перейти в совместную собственность супругов. Но в 2015-м пара решила развестись.

После расторжения брака они заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Спустя еще два года у объекта сменился застройщик: из-за финансовых проблем общество «Имтер» передало свои права фонду «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района». Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору.

Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую собственность по 1/2». Допсоглашение стороны передали для государственной регистрации, но региональное управление Росреестра потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что оно содержит элементы брачного договора, так как меняют совместную собственность на общедолевую, и сослались на ч. 2 ст.

38 Семейного кодекса (раздел общего имущества супругов).

Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его паре следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, Мохуновы обратились в суд.

Одна позиция трех инстанций

В суде административные истцы заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция ч. 2 ст.

38 СК (раздел общего имущества супругов) разрешала по желанию удостоверять у нотариуса соглашение супругов по разделу общего имущества. 29 декабря 2015 года в норму внесли изменения. Обращение к нотариусу стало обязательным.

Сделку Мохуновы заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа следовало удостоверить.

Практика ВС запретил делить самострой при разводе

Суд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковала норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но дополнительное соглашение с фондом в силу этой же ч. 2 ст.

38 СК нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. Рязанский райсуд Мохуновым отказал (дело № 2а-681/2019).

Такую же позицию по делу заняли апелляция и кассация.

Отказали незаконно

Тогда экс-супруга обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Дело рассмотрела тройка судей под председательством Игоря Зинченко. Коллегия не согласилась с вынесенными актами.

Коллегия посчитала, что, согласно ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления государственной регистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов.

Согласно материалам дела, допсоглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А административный ответчик не представил доказательств, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены.

Коллегия заключила, что Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.

Доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, ошибочны. Управлению следовало руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения, решил ВС.

Тройка судей указала, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства.

То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов.

Исходя из этого, Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу Мохуновой и обязал Росреестр по Рязанской области повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между бывшими супругами и застройщиком (дело № 6-КАД20-4-К2).

Определение ВС более четко провело границу между нормами обязательственного и семейного права, которые регулируют имущественные отношения, считает юрист Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8место По количеству юристов 13место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15место По выручке Профайл компании
Рамзан Межидов. Нормы семейного права не могут предусматривать дополнительные условия для действительности такого соглашения, поскольку предмет их регулирования ограничен вопросами личных неимущественных и имущественных отношений между членами семьи, полагает эксперт. Согласно ст. 40 СК, брачным договором является соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке или в случае его расторжения. Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение Мохуновы заключили гораздо позже развода, что по определению мешало назвать его брачным договором. Позиция коллегии должна помочь устранить подобные коллизии в будущем, заключил Межидов. 

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС.

В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков.

Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.

Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании.

Читайте также:  Раздел материнского капитала при разводе

Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам.

Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.

На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика.

Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ.

Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ.

В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г.

действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга.

Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.

Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов.

Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ.

Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.

До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор.

В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е.

право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику.

В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись.

Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.

Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия.

Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и (или) юридических лиц (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости (жилых домов, нежилых помещений, машино-мест, гаражей, апартаментов).

Для участников долевого строительства официальным документом, позволяющим почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства является проектная декларация.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.

2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщику до заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо направить проектную декларацию через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в контролирующий орган, для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Итак, проектная декларация – это документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Проектная декларация является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.

Форма проектной декларации подразделяет информацию, указанную в проектной декларации на сведения о застройщике и проекте строительства.

Читайте также:  Виды ответственности за нарушения земельного законодательства

Разделы 1 – 8 формы проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике (местоположение, контактная информация, адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», проекты строительства, в которых принимал участие застройщик, учредитель, бенефициар).

Анализ данной информации позволяет понять имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, какое количество домов построено застройщиком, длительность стройки. Также немаловажный аспект — узнать, как компания построила эти дома. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно им живется.

Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика, в составе которых могут быть известные на строительном рынке компании.

  • Если анализ учредителей застройщика не позволяет сделать вывод о надежности застройщика, то необходимо обратиться к информации о финансовом результате, размере кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.
  • Прибыль означает, что полученных доходов организации оказалось достаточно для погашения всех обязательств компании и при этом остался свободный остаток.
  • Убыток, наоборот, доходов организации оказалось недостаточно для покрытия всех её расходов.
  • Под кредиторской задолженностью понимаются долги организации перед кредиторами, которые организация обязана погасить.
  • Дебиторская задолженность — это сумма долгов, причитающихся компании со стороны других организаций или граждан, являющихся её должниками.

Здесь необходимо обратить внимание на размер (соотношение) дебиторской и кредиторской задолженности.

Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой устойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования.

Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю квартальную отчетную дату. Такие изменения вносятся застройщиком до тех пор, пока осуществляется привлечение денежных средств дольщиков.

  1. Проектная декларация также содержит информацию о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:
  2. — о наличии (отсутствии) процедур ликвидации юридического лица;
  3. — о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг, отдельными видами юридических лиц;
  4. — о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукционе по продаже земельного участка, находящего в государственной и муниципальной собственности;
  5. — о наличии недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
  6. — о наличии (отсутствии) судимости за преступления в сфере экономики у главного бухгалтера и директора юридического лица.
  7. Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.
  8. Разделы 9 — 24 проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о проекте строительства.
  9. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации объекта – официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, утвержденной застройщиком (техническим заказчиком) и имеющей положительное заключение экспертизы.
  10. В проектной декларации содержится информация о всех выданных разрешениях на строительство и правах застройщика на земельный участок.
  11. При анализе данной информации необходимо обратить внимание на срок действия разрешения на строительство, поскольку срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не может превышать дату окончания разрешения на строительство, но также необходимо принимать во внимание, что разрешение на строительство может быть продлено.

При анализе проектной декларации также необходимо ознакомиться с правами застройщика на земельный участок, который может принадлежать строительной компании на праве собственности, аренды, субаренды, а также на основе договора перенайма. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели строительства объекта (многоквартирный жилой дом заявленной в проектной декларации этажности, гараж-стоянка и др.)

  • В проектной декларации застройщик должен указывать свое коммерческое обозначение и коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта.
  • Проектная декларация позволяет участнику долевого строительства подробно ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства:
  • — материал наружных стен и каркаса здания, материал перекрытий;
  • — класс энергоэффективности объекта строительства, его сейсмостойкости;
  • — информция о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение.

— сведения о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и др. Ознакомиться с такой информацией также можно в проектной декларации.

 — информация о количестве машино-мест. Так, если объект недвижимости предполагает меньшее количество машино-мест, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

  1. — сведения о планируемых элементах благоустройства территории: наличием дворового пространства, площадок для игр детей, взрослых, для занятий спортом, а также площадки для размещения твердых бытовых отходов, планируемые мероприятия по озеленению и наличию дорожного освещения покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах.
  2. В случае изменения сведений о застройщике или проекте строительства, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
  3. Для получения актуальной информации о застройщике рекомендуем знакомиться с последней версией проектной декларации, размещенной на портале Единой информационной системе жилищного строительства.

В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе изменения общей площади помещений, участник долевого строительства имеет право требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).

  • Также, на застройщика возложена обязанность по внесению информации в декларацию:
  • — о графике строительства объекта, что позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие графика строительства объекта заявленному в проектной декларации;
  • — об объектах социальной инфраструктуры, если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков.

В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу, в проектной декларации застройщик должен указать банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. А в случае финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости банком, застройщик указывает информацию о целевом займе в указанном банке.

  1.   Кроме того, ежемесячно застройщик должен вносить информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве с указанием площади и назначения, проданных по ним объектов.
  2. Таким образом, проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости.
  3. Как контролирующий орган, инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края рекомендует участникам долевого строительства при выборе объекта долевого строительства руководствоваться не только ценой квадратного метра, но и информацией, изложенной в проектной декларации, на основе которой будущий собственник жилого (нежилого) помещения сможет оценить не только надежность застройщика, но и степень комфорта своего будущего места жительства.
  4. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контролирующий орган также вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Ознакомиться с проектной декларацией застройщика участники долевого строительства могут на едином портале Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф).

19 сентября 2018 г.

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ, проводят согласно нормам, применимым к совместной собственности. С учетом отложенного во времени момента перехода недвижимости от застройщика к покупателю, разводящимся супругам предстоит сложная юридическая процедура по разделению единого объекта собственности и определения долей.

Читайте также:  Внесение изменений в налоговую декларацию

Вне зависимости от того, кто указан собственником квартиры в новостройке, и на кого оформлен договор с застройщиком, недвижимость будет принадлежать обоим супругам.

В некоторых ситуациях удается изменить равное соотношение долей, либо сохранить за собой полное личное право на жилплощадь, используя для этого мирный порядок урегулирования или судебное разбирательство.

Когда квартира по ДДУ признается личной собственностью

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В Семейном Кодексе супружеской собственности посвящены ст. 34—36.

При отсутствии особых обстоятельств, все приобретенное в годы брака имущество считается совместно нажитым, и при разводе должно быть разделено пополам.

Сохранить полное право распоряжаться недвижимостью лично после расторжения брака можно через выплату второму собственнику денежного вознаграждения.

Не защищена от имущественных претензий квартира, полученная по договору ДДУ за счет общих средств, заработанных в годы брака. Если удается доказать, что в покупке недвижимости участвовали личные средства одного из супругов, полученные до свадьбы или по безвозмездным сделкам, суд может признать квартиру личной собственностью.

Второй супруг при разводе не вправе претендовать на полученное в годы брака имущество по ДДУ, если:

  • Оно оплачено за счет денег, полученных в наследство, или вырученных от продажи наследства или недвижимости, ранее приватизированной;
  • Деньги на него подарены лично одному из супругов или выручены от реализации подарка, при наличии договора дарения;
  • Подписан брачный контракт, определяющий принадлежность квартиры как личную собственность.

Даже если стороны не имеют претензий друг к другу и самостоятельно договорились об условиях раздела имущества, после расторжения брака следует зафиксировать изменения в праве собственности через подписание соглашения или брачного договора.

При возникновении споров и обращении в судебный орган для урегулирования раздела понадобится юридическая помощь.

Аргументированная позиция и наличие подтверждающих документов поможет защитить свои имущественные интересы при разводе и разделе квартиры.

Как разделить квартиру, купленную по ДДУ?

Особенность недвижимости, полученной по договору долевого участия (далее ДДУ) заключается в том, что момент регистрации прав на собственность наступает гораздо позже даты подписания соглашения с застройщиком.

ДДУ – договор на покупку жилья в строящемся доме, когда покупатель вначале вносит средства на счет застройщика (участвует в строительстве), а право собственности регистрирует в Росреестре после ввода объекта в эксплуатацию и получения объекта долевого строительства.

Делить квартиры, купленные по ДДУ, достаточно сложно, особенно при использовании рассрочки оплаты или использовании кредитных средств. Даже если ДДУ заключали до брака, второй супруг вправе требовать выделения собственной доли при разводе, если деньги за недвижимость выплачивали из семейного бюджета.

Если ДДУ заключен до брака

Если договор с застройщиком оформлен до брака, это не исключает возможности второго супруга претендовать на жилплощадь. Варианты возможного раздела квартиры:

  • Жилье принадлежит лицу, подписавшему ДДУ и оплатившему стоимость квартиры из личных средств;
  • Жилые метры распределяют пропорционально доле финансового участия каждого супруга в покупке;
  • Квартира делится пополам, если для покупки использованы деньги, заработанные семейной парой, либо не доказательств того, что доля внесенных одним из супругов личных накоплений больше.

При наличии споров супруги обращаются в суд и предъявляют документальные доказательства своего личного вклада в покупку жилья. Для судебной инстанции особое значение имеет момент оплаты покупки (до, в период, после брака) и принадлежность средств, внесенных за квартиру.

Если ДДУ оформлен до развода

  • Если договор на участие в строительстве оформлен до развода, бывший партнер по браку вправе претендовать на половину купленной жилплощади, если вся квартира выкуплена за счет совместных сбережений супругов.
  • Если часть стоимость внесена из личных средств или после развода, это может увеличить долю плательщика пропорционально его личному участию в погашении.
  • При разделе недостроенного жилья и отсутствии зарегистрированного объекта собственности делят не саму недвижимость, а право на неё.

Способы оформления раздела квартиры, приобретенной по долевому участию

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Выбор способа оформления раздела зависит от готовности бывших супругов к самостоятельному распределению жилья:

  • Через соглашение в нотариальной конторе;
  • По судебному решению при подаче иска о разделе имущества.

Услуги опытного юриста будут полезны при составлении соглашения, и окажутся востребованными при намерении отстоять имущественные интересы в суде.

Соглашение о разделе квартиры по ДДУ

Подписание соглашения при разделе квартиры по ДДУ включает 4 этапа:

  1. Обращение к юристу или нотариусу для составления документа.
  2. Подготовка документов для дальнейшего заверения у нотариуса и переоформления прав на недвижимость.
  3. Подписание соглашения и заверение его в нотариальной конторе.
  4. Переоформление документов на жилплощадь согласно предложенного варианта раздела.

При составлении мирового соглашения учитывают необходимость присутствия в документе следующих реквизитов:

  • ФИО, данные из паспорта, адреса супругов;
  • Идентификационные характеристики недвижимости (условный номер, примерный адрес, дом, этаж, число комнат, размер жилплощади);
  • Размер доли каждого из супругов;
  • Подписи сторон и нотариальная отметка.

Скачать образец заполнения соглашения о разделе имущества после развода

Обычно права на квартиру по ДДУ определяются как равные. При несогласии с распределением пополам и наличии доказательств права претендовать (второй супруг не платил взносы, не жил семейной жизнью), собственность делят через суд, подав исковое заявление о разделе.

Поскольку соглашение – это добровольный договор, супруги вправе определить доли как им угодно. Квартиры по ДДУ можно оформить на одного из них с выплатой второму денежной компенсации, или наоборот.

Через суд

Переоформление квартиры по ДДУ из совместной в личную собственность предусматривает 4 шага:

  1. Подготовка иска и сбор документов.
  2. Оплата пошлины.
  3. Участие в заседаниях.
  4. Переоформление прав на недвижимость.

Районный суд выносит решение, опираясь на представленные во время заседания доводы и поданные на рассмотрение документы.

В исковом заявлении должны быть указаны:

  • Наименование судебного органа;
  • Сведения об истце и ответчике;
  • Описание ситуации с указанием даты, реквизитов заключенного договора ДУ;
  • Характеристики квартиры;
  • Предложенный вариант раздела;
  • Аргументы в защиту такого предложения;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата, подпись истца.

Скачать образец иска о разделе имущества после развода

При подготовке к судебному разделу квартиры по ДДУ собирают обширный пакет документации:

  • Личное удостоверение (паспорт);
  • ДДУ с застройщиком плюс приложения к договору;
  • Договор с банком, кредитной организацией, если в сделке участвовали заемные деньги;
  • Свидетельство из ЗАГСа о текущем семейном статусе, расторжении брака, рождении общих детей;
  • Документация, устанавливающая право на недвижимость.

Суд исходит из принципов равности прав супругов. Чтобы увеличить свою долю в квартире, понадобится представить платежные документы и доказать источник финансирования (например, при получении денег на покупку в дар или наследство, продаже добрачной собственности).

Сам застройщик, как правило, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица. При этом, если оплата ДДУ ещё не произошла в полном объеме, мнение застройщика по делу будет учитываться при вынесении решения.

Юридические сложности

Раздел квартиры, полученной по договору о долевом участии, относят к числу наиболее сложных, поскольку обеим сторонам приходится доказывать факт принадлежности средств, готовить подтверждения источника происхождения сбережений. При использовании в оплате общих средств семьи квартиру проще поделить в равном соотношении через заключение соглашения о разделе имущества.

Следует привлечь к составлению документа опытного юриста, чтобы исключить риск последующего оспаривания или ущемления законных прав. Или текст соглашения должен быть подготовлен непосредственно нотариусом.

Нужно быть готовым к отказу в удовлетворении иска, если квартира покупалась ответчиком за счет личных сбережений, накопленных до брака, унаследованных или полученных по договору дарения или иным безвозмездным сделкам.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Судебное разбирательство не обходится без дополнительных расходов на пошлину и оплату услуг квалифицированного юриста.

  Как правило, разбирательство, связанное с разделом спорной квартиры, длится не менее Спора о разделе недвижимости, приобретенной на этапе постройки, в среднем рассматриваются 2 месяцев.

Если в ходе заседаний выявляется потребность в дополнительном разбирательстве, с привлечением третьей стороны и документов из государственных органов, рассмотрение может длиться более года.

Единой судебной практики по вопросу раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ, не существует. Каждый иск рассматривается в индивидуальном порядке и требует изучения деталей с учетом норм жилищного, семейного, гражданского права.

Стоит ознакомиться с имеющимися прецедентами, чтобы примерно оценить шансы на удовлетворение требований иска.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *