Материнский капитал при банкротстве физического лица. что будет при ипотеке?

Вместе с юристами рассказываем, что будет с задолженностью по ипотеке в случае банкротства заемщика

Материнский капитал при банкротстве физического лица. Что будет при ипотеке?

Семен Лиходеев/ТАСС

Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?

Банкротство и долги

Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним.

Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены.

Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.

Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист.

Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты.

Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.

Банкротство физлиц: как не потерять имущество

Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.

После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени.

«Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи.

Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.

Материнский капитал при банкротстве физического лица. Что будет при ипотеке?

Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) ( Семен Лиходеев/ТАСС )

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.

Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков.

80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств.

При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.

Возможно ли сохранить залоговую квартиру

Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов.

«Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях.

План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.

Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина.

Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами.

Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.

По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве.

При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости.

Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».

Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья.

Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов.

В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).

Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)

Судьба материнского капитала при банкротстве

Программа выдачи материнского капитала в России постоянно продлевается с 2007 года. Сейчас деньги от государства выделяются уже при рождении первого ребенка. Суммарно же на двоих детей сумма набегает немалая — более 600 тыс. рублей. Большая часть семей, по статистике, вложит эти деньги в недвижимость.

Однако, учитывая жизненную непредсказуемость, семьи с детьми вполне могут столкнуться с тем, что кому-то из родителей придется подавать заявление на получение статуса банкрота. В этом случае, естественно, возникает масса вопросов, касающихся судьбы маткапитала.

Что такое материнский капитал

С понятием маткапитала в России знакомы все семьи. Это программа поддержки семей с детьми, срок которой постоянно продлевается. Сейчас она действует до 2026 года.

Если отталкиваться от определения, материнский капитал — это деньги от государства для семей с детьми.

Раньше сертификат на материнский капитал выдавался только при рождении второго ребенка, сейчас же его выдают и при появлении на свет первенца.

В 2021 году размер материнского капитала составил 483 881, 83 тыс руб. при рождении первого ребенка, и еще 155 550 тыс руб. заплатит государство при появлении второго.

Материнский капитал не выдают в виде живых денег. Его можно потратить строго на определенные цели, прописанные в законе:

  • улучшение жилищных условий;
  • увеличение накопительной пенсии матери ребенка;
  • образование и лечение ребенка;
  • соц. адаптация ребенка-инвалида (услуги и товары для его жизнедеятельности, социализации и реабилитации);
  • ежемесячная выплата (при условии, что доход семьи не превышает двух МРОТ).

Подробные критерии расчета маткапитала можно узнать на сайте ПФР.

По статистике, почти 90% семей выбирают использовать материнский капитал на покупку квартиры. Очень часто им гасят ипотеку, внося, например, деньги как первоначальный взнос.

Также за маткапитал можно купить жилье с помощью своих собственных накоплений, оплатив им часть стоимости.

Еще один вариант использования денег от государства для семей — это направить их на освобождение от ранее выданного ипотечного кредита (погасить его можно полностью или частично).

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах;

2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

2. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки.

3. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Как сохранить материнский капитал при банкротстве физ лица

Молодой семье сложно купить свою квартиру, но жить с родителями не хочется, а снимать не выгодно. Россияне используют материнский капитал как первый взнос по ипотеке, приобретая недвижимость в кредит.

Что будет с материнским капиталом при банкротстве физического лица? Если куплено единственное жилье, и залога нет, то маткапиталу ничего не угрожает.

Разбираемся, что будет с ипотечной квартирой, купленной за материнский капитал, при банкротстве матери или отца.

Последние новости 2021 о материнском капитале

Размер материнского капитала в 2021 году проиндексировали:

  • На первого ребенка полагается 483 881,83 рублей.
  • Общая сумма за двух детей 639 431,83 рублей, то есть за второго доплачивают 155 550 тыс.руб.

Условия получения — целевое использование, т.е. капитал можно потратить на улучшение жилищных условий, образование, на формирование пенсии для родителей.

В связи с коронавирусом и чрезвычайной ситуацией получателям мат. капитала с детьми до 3 лет назначены дополнительные выплаты. Выплаты на детей и соц. поддержку родителей не изымаются при банкротстве родителя, также как и алименты. Это деньги для детей, и ни приставы ни финансовый управляющий не вправе использовать целевую соц. помощь на выплаты по долгам матери или отца.

Получить план списания ваших долгов

Читайте также:  Мишустин: россияне смогут стать банкротами бесплатно

Материнский капитал и ипотека

Чаще всего капитал тратится на улучшение жилищных условий. Родители добавляют взнос к своим накоплениям либо подают документы на ипотечный кредит, где первым взносом выступают деньги по государственному сертификату. Можно за счет материнского капитала погасить ранее взятый кредит на улучшение жилищных условий.

Однако кризис внес свои коррективы, не у всех получается своевременно рассчитаться с кредитными обязательствами, в том числе по ипотеке. При ухудшении финансового положения (увольнение, понижение зарплаты, серьезная травма) долг начинает копиться, растут просрочки. Что делать?

Чтобы избежать продажи жилья в процедуре банкротства, можно обратиться в банк:

  • За реструктуризацией кредита. Банки не обязаны предоставлять такую услугу, но в 2021 идут на уступки. Если вы предоставите справку об увольнении, переводе на нижеоплачиваемую должность — банк продлит срок ипотеки, чтобы снизить ежемесячный платеж. Заметим, что чем дольше срок — тем больше переплата за ипотеку, поэтому если у вас нормальная кредитная история, лучше попробовать следующий вариант.
  • За рефинансированием ипотеки. Это действительно работающий способ снизить долговую нагрузку — ставки сейчас предельно низкие, и банки с удовольствие переманивают ипотечных заемщиков, одобряют ипотеку под 8-10 процентов.
  • За ипотечными каникулами. С августа 2019 года ипотечные каникулы доступны заемщикам на льготных условиях. Единожды можно перенести сроки оплаты на 6 месяцев с пролонгацией ипотечного договора на тот же срок. Запрещается взимание комиссий или других платежей за перенос. Обратиться могут семьи, попавшие в затруднительное материальное положение по объективным причинам. К примеру, потеря работы, болезнь, падение дохода.

Если материальное положение ухудшилось и вряд ли восстановится в ближайшее время, законным вариантом будет признать банкротство, чтобы списать долги.

Банкротство гражданина с ипотекой

Процедура банкротства имеет 2 направления.

Реструктуризация долгов под минимальный процент

Это законная возможность рассчитаться по долговым обязательствам в срок 3 года — при этом проценты суд назначает по ставке рефинансирования или ниже. Все долги без исключения включаются в единый реестр, и финансовый управляющий разрабатывает график погашения.

Ежемесячные платежи назначают таким образом, чтобы у банкрота в месяц оставалось не менее прожиточного минимума на него и каждого его иждивенца. Банкротная реструктуризация подходит должникам с официальным доходом не менее 35 000 рублей.

При реструктуризации имущество не изымается для продажи. Долги выплачиваются по плану — причем график утвердят, если человек может выплатить более 50% задолженности. Например, если физ.лицо может выплатить 70% долгов за 3 года, то суд утвердит график, и по итогам оставшиеся 30% будут списаны.

Это законный вариант, как закрыть ипотеку и списать потребительские кредиты, не продавая единственное жилье.

Реализация имущества

Эта процедура предусматривает продажу собственности банкрота и полное списание долгов, вне зависимости от выручки.

Вырученные деньги направляют на пропорциональное покрытие задолженностей — обычно удается закрыть менее 5% долгов. Отдавать оставшиеся долги после признания банкротства не нужно, они списываются по завершении процедуры.

Подходит всем, в том числе должникам, не имеющим официального трудоустройства и доходов или имущества для продажи.

Ипотечное жилье является залоговым имуществом. При банкротстве залоговое имущество включается в конкурсную массу, если банк участвует в деле качестве залогового кредитора.

Далее квартира продается на торгах по банкротству. Объект залога будет продан не смотря на статус единственного жилья, количество прописанных людей, средства, на которые приобреталась квартира. Объект ипотеки подлежит реализации при признании несостоятельности заемщика.

По общему правилу после продажи квартиры, на которой есть ипотека, при банкротстве средства распределяются следующим образом (ст. 138 Закона о несостоятельности):

  • 80% перечисляются банку-залогодержателю;
  • 20% — на удовлетворение требований других кредиторов, выплату вознаграждения для управляющего.

Но если при покупке квартиры первый взнос был сделан за счет материнского капитала, то финансовый управляющий может добиться того, чтобы детские деньги деньги вернулись в ПФР. Он должен направить в банк и в Арбитражный суд письмо с просьбой перечислить всю сумму мат.капитала на счет Пенсионного фонда. В этом случае родители смогут использовать сертификат после банкротства повторно.

Есть вопросы по процедуре банкротства?

Оставьте свой телефон, наш юрист перезвонит вам через 1 минуту и поможет разобраться. Это бесплатно.

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Существуют способы сохранить ипотечное жилье:

  • Пройти реструктуризацию долгов, о ней мы рассказали выше.
  • Купить квартиру в с торгов дешевле рыночной цены. Родственники или знакомые должника вправе участвовать в аукционе.

Выкупить жилье с торгов — дешево и без залога

Порядок продажи залогового имущества разрабатывает банк, и утверждает Арбитражный суд. Конкретные суммы, сроки, шаг аукциона, важные условия прописываются в документе.

Торги проходят в 3 этапа:

  • Первые торги на повышение по рыночной стоимости (стартовая цена рассчитывается оценщиком). Здесь выигрывает участник, который до окончания торгов предложит наибольшую цену.
  • Вторые торги на повышение, стартовую цену уменьшают на 10%, а процедура такая же как на первых торгах — побеждает наибольшая цена.
  • Публичные торги — на понижение. Цена лота снижается каждую неделю или чаще на 5-20%, пока не поступит заявка на покупку лота.

Обычно участники стараются дождаться «публички», чтобы купить имущество дешевле. Здесь побеждает тот, кто первым подал заявку на этапе очередного снижения. До момента продажи лот может упасть в цене на 50% — есть шанс выкупить свою квартиру свободной от залога сильно дешевле рыночной цены. Но риск велик, ведь будут и другие желающие.

Если банкрот не торопится, то финуправляющий тоже будет продавать жилье без спешки — а все это время банкрот вправе там жить, при этом не платить кредиты и ипотеку. Реализация имущества может длиться до года, в течение этого периода супруг может подкопить деньги, чтобы участвовать в торгах.

Вся зарплата банкрота направляется в конкурсную массу, откуда должнику перечисляются деньги — 1 прожиточный минимум на взрослого + по 1 на каждого иждивенца. Итого, банкрот с 2 детьми будет получать 3 минимума, в 2021 это порядка 36 тысяч рублей. Обманывать суд и финуправляющего нельзя, но никто е запрещает оформить самозанятость на родственника, и подрабатывать, пока идет судебный процесс.

Договориться с банком перед банкротством

В судебной практике за годы действия закона о банкротстве граждан были случаи, когда банкроту удалось сохранить квартиру третьим способом.

Банк, выдавший ипотеку, пропустил 2-хмесячный срок на заявление о требованиях и не включился в РТК. Поскольку залоговый кредитор в деле не участвовал, то жилье считалось единственным и не подлежало изъятию.

Квартира осталось в собственности, и суд списал ипотечный долг (около 1 млн. рублей).

Эту практику можно использовать, если банкротится один супруг, а второй (созаемщик) исправно платит ипотеку. Юрист заранее проведет переговоры и договорится с банком:

  • что банк не будет вступать в дело о банкротстве, а будет получать деньги от созаемщика;
  • о внесении изменений в договор ипотеки, чтобы вывести банкрота из созаемщиков. Банки рассматривают такой вариант, если за ипотеку дополнительно поручается платежеспособный родственник.

В таком случае долг супруга-банкрота списывается, и требования к нему прекращаются. Но второй супруг-созаемщик продолжает платить: ипотека (залог недвижимости) сохраняется, а квартира остается у семьи. Таким образом, происходит замена заемщика. Банки редко меняют условия, но при помощи грамотного юриста, и дополнительном поручительстве третьего лица — может сработать.

Забирают ли квартиру в остальных случаях? Да, ипотечную квартиру продают при банкротстве. На практике в реестр требований залоговые кредиторы включаются первыми, квартира в установленном порядке описывается, оценивается и выставляется на продажу.

Подготовка к банкротству с ипотекой

Могут ли забрать материнский капитал при банкротстве?

Материнский капитал выдается в виде сертификата государственного образца, и его можно потратить только на определенные цели. При банкротстве родителей маткапитал не забирают для расчета с кредиторами, это запрещено ст. 446 ГПК. Равно как не могут быть отобраны другие социальные выплаты и гарантии: пособия на детей, пенсионные начисления, алименты.

Если средства материнского капитала уже потрачены на улучшение жилищных условий, то ситуация обстоит так:

  • Если жилье единственное и не обременено залогом (ипотекой) — бояться нечего. Единственная квартира или дом банкрота защищены исполнительским иммунитетом в силу ст. 446 ГПК, их не продают за долги, потому что у гражданина есть право на жилище. По этой же статье не заберут мебель и бытовую технику, личные вещи.
  • Если квартира обременена ипотекой или залогом, она по закону продается для удовлетворения требований залогодержателя.

Первый подлежит возврату в ПФР, поскольку это целевая выплата на детей. При банкротстве граждан жилье будет выставлено на продажу, чтобы рассчитаться с банком.

Заметим, что не каждый управляющий озаботится возвратом маткапитала, поэтому важно заранее согласовать надежного и лояльного специалиста, который работает именно с потребительским банкротством, то есть занимается физ. лицами. Найти финуправляющего для вашего дела

Важно! Семьям с детьми, попавшим в трудную финансовую ситуацию, мы рекомендуем обратить внимание на программы помощи заемщикам по ипотеке: ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ24.

Родители относятся к категории получателей помощи, и государство помогает в реструктуризации ипотечной задолженности, выделяет субсидию на частичное погашение займа или рефинансирует под низкий процент.

Государство, суды, да и банки понимают, как сложно бывает родителям в нашей стране, и идут навстречу.

Поэтому сохранить ипотечную квартиру с материнским капиталом при банкротстве вполне реально. Важно грамотно подойти к вопросу и заранее продумать стратегию.

Банкротство и ипотека — это не просто списание кредитов, здесь встает риск потери дорогого имущества, квартирный вопрос и проблема благополучия детей. Но терпеть при растущих долгах, опустив руки — еще хуже. Если кредитов много, и проценты капают, лучше собраться с силами и решить вопрос по закону.

Если вас интересует, может ли банкрот продать квартиру с материнским капиталом, как будут развиваться события и как подготовиться к суду — обращайтесь, мы всегда рады ответить на вопросы и оказать полноценную поддержку в процедуре.

Получить план списания ваших долгов

Видео: наши услуги по банкротству физ. лиц

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите

Обнаружили ошибку? Пожалуйста, выделите ее.

Как вам статья?

Автор статьи

Алексей Жумаев

Об авторе

Алексей — действующий арбитражный управляющий. Общий стаж юридической практики более 10 лет. Работал с проблемными активами в крупнейших российский и зарубежных банках, Агентстве по страхованию вкладов.

Больше информации

Личный опыт: я использовал маткапитал для ипотеки и пожалел об этом

Я живу в Санкт-Петербурге, мне 36 лет, есть двое детей 8 и 5 лет. В 2014 году я оформил ипотеку. Через три года мы с супругой развелись и до сих пор не можем решить вопрос с квартирой. Мне приходится одному выплачивать кредит за жильё, которого я легко могу лишиться. Проблема заключается в том, что часть ипотеки мы погасили с помощью материнского капитала. Вот как это получилось. 

Ипотека с маткапиталом 

Так получилось, что у нашей семьи уже было своё жильё — квартира жены. Но мы думали о будущем и решили купить инвестиционную квартиру. В 2014 году приобрели двухкомнатную «хрущёвку» за 3,8 миллиона ₽ в ипотеку. Финансированием этой покупки занимался я. Первоначальный взнос — 1,4 миллиона ₽ — нам дали мои родители. Ежемесячные платежи вносил тоже я со своей зарплаты. 

Читайте также:  Что делать, если звонят по кредиту и долгу каждый день, постоянно

В 2015 году у нас появилось право на материнский капитал после рождения второй дочки. Тогда он составлял 453 000 ₽. Эту сумму мы решили направить на погашение ипотеки.

Как работает материнский капитал

До 2020 года материнский капитал можно было получить при рождении второго или последующих детей. Теперь выплаты полагаются и на первенца, если он родился после 1 января 2020 года. 

Сколько можно получить и как оформить

При рождении первого ребёнка размер материнского капитала составляет 466 617 ₽ (сумма ежегодно индексируется). Если у семьи родится в 2020 году или позже второй ребёнок, то к этой сумме добавят ещё 150 тысяч. Итого можно будет получить 616 617 ₽. 

Если у семьи возникло право на материнский капитал только после рождения второго ребёнка, то есть первенец появился до 2020 года, то размер выплаты составит 616 617 ₽.

Капитал выдаётся в виде сертификата. С апреля 2020 года оформление происходит автоматически после рождения ребёнка. Он появляется в виде электронного сертификата в личном кабинете мамы на сайте Пенсионного фонда или Госуслуг. 

Как можно потратить материнский капитал 

Материнский капитал можно направить на:

  • улучшение жилищных условий;
  • образование ребёнка — на оплату детского сада, школы, вуза, курсов или кружков;
  • пенсию для матери;
  • оплату товаров и услуг для социальной адаптации детей-инвалидов;
  • ежемесячные выплаты для семей с низким доходом, если ребёнку ещё не исполнилось 3 года. 
  • Как можно использовать маткапитал при ипотеке
  • Средства материнского капитала можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. 
  • При этом, по словам юриста компании «Правокард» Дмитрия Бухарина, материнским капиталом нельзя оплатить штрафы или пени за просрочку по ипотеке. 

«Как правило, использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года после рождения ребёнка. Однако если за счёт маткапитала погашают первоначальный взнос и/или основной долг и проценты по жилищному кредиту, то три года можно не ждать», — рассказывает эксперт. 

Процедура была довольно простой. Сперва мы подали через МФЦ заявление в Пенсионный фонд (ПФР) о получении материнского капитала. Для этого нужны были только копии моего паспорта и свидетельств о рождении детей. 

Через месяц мы получили сертификат и собрали остальные необходимые документы:

  • копию паспорта;
  • заявление на выплату денег из материнского капитала;
  • ипотечный договор;
  • справку из банка о сумме оставшейся задолженности;
  • нотариально заверенное обязательство меня как собственника помещения выделить доли всем членам семьи (детям и жене) по истечении шести месяцев после погашения ипотеки.

Вместе с сертификатом мы подали их в банк. Банк направил документы в Пенсионный фонд и получил деньги. В общей сложности на всё ушло примерно два месяца.

Но потом начались сложности. Оказалось, что у маткапитала есть подводные камни, о которых никто нигде не рассказывает.

Проблемы с рефинансированием 

Ставка по моему кредиту составляла 10,4%. В 2017 году, когда ипотека на рынке подешевела примерно до 9,5%, я захотел рефинансировать её в другом банке на более выгодных условиях.

Но так как рефинансирование подразумевает погашение кредита у первого кредитора, то в течение полугода после этой сделки я по закону обязан выделить детям доли в квартире.

И тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей. 

Банки (по крайней мере, в 2017 году) не хотели связываться с объектами, в которых участвуют доли детей: в случае просрочки и продажи залога (квартиры) это обязательно придётся согласовывать с опекой.

Так что в рефинансировании мне отказали как раз из-за участия в оплате ипотеки материнского капитала. С этим я обращался и к ипотечному брокеру, и напрямую в один из крупнейших банков.

В банке мне сразу отказали по телефону, узнав, что участвует маткапитал. Брокер тоже вернулся ни с чем.

Как устроено рефинансирование ипотеки с маткапиталом 

Часть заёмщиков действительно сталкивается с проблемами при рефинансировании ипотеки на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Некоторые банки просят заёмщика получить в органах опеки согласие на передачу такого жилья в залог.

Сложности возникают и из-за необходимости оформить в общую собственность семьи квартиру при смене кредитора. На эту проблему банкиры обращали внимание властей ещё в 2018 году. В январе 2020 года в Госдуму даже был внесён законопроект, упрощающий эту процедуру.

Но пока его ещё не рассмотрели.

При этом не все банки отказываются рефинансировать ипотеку, частично погашенную маткапиталом. Так, в ВТБ, Райффайзенбанке и в банке «Дом РФ» Сравни.ру заявили, что у них нет никаких ограничений на рефинансирование такой ипотеки.

Раздел ипотечной квартиры после развода 

Ещё одна сложность вскрылась после того, как мы с женой развелись. 

Оказалось, что при использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и супруга. Что с одной стороны логично, но с другой создаёт много сложностей. Разводы редко случаются полюбовно. И наш раздел совместно нажитой квартиры превратился в проблему.

После того как мы разошлись, я переехал в ипотечную квартиру и продолжаю платить за неё банку. Бывшая жена и наши дети прописаны в её квартире и остались жить там. 

Год назад супруга подала в суд на раздел имущества. Доли квартиры жена хочет разделить таким образом: 

  • по 37,5% — родителям; 
  • по 12,5% — детям. 

Я же пытаюсь это оспорить, потому что 453 тысячи ₽ материнского капитала — это только 12% стоимости квартиры. Остальные денежные средства для покупки квартиры я вносил и вношу сам. Выплата ипотеки полностью остаётся на мне, бывшая жена от оплаты отказывается. Мы пока ещё продолжаем судиться. 

Судя по настрою бывшей супруги, спокойно жить мне в квартире не дадут ни сейчас, ни по итогу выделения долей детям. 

Продажа 

Чтобы мирно решить наши разногласия, я предложил продать квартиру. Но и это, как оказалось, сделать очень сложно. Для продажи квартиры с маткапиталом нужно выполнить 2 условия:

  • выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
  • получить согласие органов опеки. 

В нашем случае нужно купить 23 «квадрата» в чьей-то квартире. Причём новая жилплощадь тоже обязательно должна находиться в Санкт-Петербурге, а здесь даже студия стоит больше 3 миллионов ₽.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. У моей бывшей супруги уже родился ребёнок от другого мужчины, и получается, что она может даже добиваться выделения доли в этой квартире на него. 

Итоги 

Мне непонятно, чем дальше обернётся вопрос с совместным долевым владением квартирой, которая является моим единственным жильём. И с ипотекой, которая ежемесячно забирает треть моего дохода, невозможно начать жизнь с чистого листа.

Сейчас я выплачиваю ипотеку, а через 15 лет может оказаться, что после её погашения мне негде будет жить. Потому что с каждым из собственников долей в квартире, где я проживаю, я должен буду считаться перед тем, как что-то с ней сделать.

Потребуется получать согласие опеки (так как мои дети несовершеннолетние) и согласие бывшей жены. 

Ещё одну ипотеку при наличии уже имеющейся получить нереально. 

Я словно попал в замкнутый круг: должен всем (банку, детям, бывшей жене), а выйти из ипотеки и купить себе жильё, чтобы спокойно спать по ночам, не получается.

В этой истории можно выделить две имущественные проблемы, с которыми столкнулся герой. Рассмотрим каждую из этих ситуаций в отдельности и возможные варианты решения. 

1. Раздел квартиры как совместно нажитого имущества, оформленного в ипотеку

Согласно Семейному кодексу, имущество, даже если супруги купили его в кредит, является их совместной собственностью, и его придётся делить в случае развода. Если бывшие супруги не могут самостоятельно договориться о разделе, то нужно обращаться в суд. 

Если кредит оформлен на обоих супругов, а имущество делится пополам, то и погашать его они должны продолжать совместно равными частями. Если же ипотека оформлена только на одного из них и ещё не закрыта, то можно попробовать через суд разделить долговые обязательства между ними (п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Но это не всегда возможно.

Например, на это может не согласиться сам банк, тогда суд вам откажет (ст. 391 Гражданского кодекса РФ). В таком случае квартира делится пополам, но кредит за неё продолжает выплачивать только один. Однако после погашения ипотеки заёмщик имеет право снова обратиться в суд и потребовать от бывшего супруга или супруги компенсации половины произведённых им после развода выплат (п.

3 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Совет

Избежать этих проблем поможет брачный договор. Можно в нём прописать, что в случае развода ипотечная квартира достаётся одному из супругов, который и продолжает погашать этот кредит.

Или, например, можно определить, что супруги устанавливают режим раздельной собственности на всё имущество, приобретённое в браке (либо только на квартиру).

В таком случае это имущество будет собственностью того супруга, на чьё имя оно записано.

Однако брачный договор не отменяет требований закона о выделении долей детям в квартире, если ипотека была погашена с использованием материнского капитала. 

2. Выделение долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала

Материнский капитал — это не совместно нажитое имущество, поэтому при делении квартиры через суд его долю исключают из раздела.

Другими словами, бывшие супруги могут делить между собой пополам квартиру за вычетом доли, пропорциональной размеру материнского капитала. А уже эту долю суд должен отдельно распределить между родителями и детьми.

То есть каждому ребёнку героя полагается не по четверти всей квартиры, а доля, соразмерная четверти материнского капитала. 

Совет

Раздел имущества, приобретённого с использованием ипотеки и материнского капитала, — это сложный и длительный процесс. Избежать этих рисков не получится, но стоит учитывать их, когда семья принимает решение погасить часть ипотеки материнским капиталом.

Банкротство при ипотеке, как не потерять квартиру при банкротстве? — читайте от Финэксперт

Процедура банкротства при ипотеке имеет определённые особенности, которые важно учитывать. Подробно рассказываем о том, как сохранить ипотечное жильё, если вы собираетесь банкротиться.

Можно ли сохранить квартиру при банкротстве?

Лучше всего будет обсудить с банком ситуацию до начала процедуры банкротства – вы можете:

  • Попросить кредитные каникулы. Условия определяются индивидуально, но чаще всего удаётся договориться в течение определённого срока платить только проценты, оставляя основной долг неизменным;
  • Рефинансировать заём. Чем раньше вы обратитесь к банку с запросом о пересчёте кредита, тем выше шанс, что его удовлетворят;
  • Реструктурировать ипотеку. Вам увеличат срок погашения долга, ежемесячные платежи уменьшатся, с ними будет проще справиться.

Все ответы кредиторы на ваши запросы – даже отрицательные – нужно сохранять: они помогут в ходе процедуры банкротства доказать, что оно не фиктивное или преднамеренное.

Читайте также:  Услуги коллекторского агентства для компаний

Банкротство при ипотеке с единственным жильём

По закону РФ, единственное жильё гражданина не может быть изъято в ходе процедуры банкротства, но к ипотечной недвижимости это не относится.

Она является предметом залога, поэтому подлежит продаже в ходе процедуры реализации имущества.

Оплата взноса из средств материнского капитала или прописанные в квартире несовершеннолетние тоже не защищают имущество от реализации (но могут помочь её отсрочить, об этом ниже).

Что ещё можно сделать?

Чтобы сохранить ипотечное жильё при банкротстве, вы можете:

  1. Воспользоваться процедурой реструктуризацией долгов, которую суд назначает, если банкротящееся физлицо обладает достаточным для погашения долгов уровнем дохода. У вас будет до трёх лет на то, чтобы рассчитаться за квартиру, пени и штрафы начисляться перестанут;
  2. Отсрочить реализацию недвижимости – например, если в ипотечном жилье проживают несовершеннолетние, можно привлечь к процессу органы опеки. Вам могут позволить пользоваться квартирой до совершеннолетия детей, что даст отсрочку в несколько лет.

Если же квартира всё-таки выставлена на реализацию, вы можете воспользоваться правом первоочередного выкупа: приобрести недвижимость по цене заметно ниже рыночной. Необходимые средства можно получить, к примеру, путём займа у частного лица – с учётом того, что процедура торгов в среднем занимает от полугода до двух лет, это вполне реально.

Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни — Новостройки — Журнал Недвижимости

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.

В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.

Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

  • Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
  • Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
  • Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится.

Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Но делают это не всегда.

  • Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.
  • Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.
  • Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.

Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.

Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘.  Т.е.

какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё —  предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.

Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.

Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

  1. Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».
  2. «Если же всё собрано  и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде», — добавляет Эльвира Шулемина.
  3. Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».   

  • Порядок действий выглядит таким образом:
  • 1.     Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;
  • Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.
  • Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.

Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.

2.     Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.

3.     Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы.  Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33%  от  стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

  1. Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?
  2. Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.  
  3. Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.
  4. Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.
  5. Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.
  6. Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.
  7. Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей
  8. Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:
  • сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
  • пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.  

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.

И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.

При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».

Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *