Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.

В этой публикации мы подробно разберем, во-первых, что представляет и каков порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка; а во-вторых выясним, в каких случаях должник по закону имеет право не выполнять обязательства, взятые на себя ранее при подписании кредитного договора.

Когда производится обращение взыскания на имущество должника?

В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства, поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).

[offerIp]

Однако, в соответствии со ст.

348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. Данная статья защищает заемщика невзирая на тот факт, что по сути он является виновным в невыполнении возложенных на него обязательств, при этом ряд условий должны быть соблюдены:

  • Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;
  • Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).

Как происходит оценка заложенного имущества должника?

Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:

  1. Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
  2. Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
  3. Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.

В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.

Обращение взыскания на заложенное имущество по кредитному договору

Многие российские граждане пользовались кредитные средствами банка под залог имущества, и порой это вызывало некоторые проблемы. Чаще всего залогом выступает автомобиль или недвижимое имущество в виде квартиры или загородного дома. Предлагаем подробно ознакомиться с действиями банковских сотрудников в случае непогашения кредита должником.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:

  • Внесудебный, когда стороны встречаются и оговаривают порядок погашения задолженности. Это может быть рассрочка, продление срока выполнения обязательства, реструктуризация долга, рефинансирование и тд;
  • Подача банком искового заявления в суд. Запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика.

Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.

  • При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.
  • Основания обращения взыскания на заложенное имущество
  • Давайте разберемся, какой последовательности придерживается банк при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге:
  1. Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения.
  2. Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.
  3. Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога.
  4. Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества.
  5. Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.
  6. В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).
  7. Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги.
  8. Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.

Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд. После этого исковое заявление от кредитора передается в суд, который должен вынести решение об обращении взыскания задолженности на имущество должника, находящееся в залоге.

Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:

  1. Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
  2. Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.

На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:

  • Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
  • Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
  • Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
  • Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
  • Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.

Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.

Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?

Кредиторы и заемщики должны понимать, что при обращении взыскания на залоговое имущество они могут столкнуться с рядом проблем, поэтому о них надо знать заранее, чтобы вовремя предупреждать их:

  1. Первоначальная задача – оценка имущества должника перед реализацией. Оценку рекомендуется делать заблаговременно (перед тем, как имущество пойдет на торги), так как на данном этапе могут возникнуть конфликтные разногласия с должником из-за того, что специалисты при вычислении стоимости имущества используют различные показатели.
  2. Работа организаторов торгов должна быть оплачена – стоимость их услуг составляет 3% от суммы, которая будет выручена от продажи заложенного имущества. Учитывайте, что, если вырученной суммы будет недостаточно на оплату услуг организаторов торгов, то придется за это платить держателю залога.
  3. Суд имеет право предоставить отсрочку продажи принадлежащего должнику имущества – срок составляет 12 месяцев. Но здесь есть немаловажный для должника момент – несмотря на отсрочку, он обязан выплачивать штрафы, неустойки и проценты по кредиту, возникшие из-за его недобросовестности в период погашения кредита. Конечно же, со стороны законодателя, не совсем гуманная мера, и сложно ответить, в чью пользу можно трактовать данное положение. Остается лишь надеяться, что за этот период должник изыщет резервы для уплаты долга, чтобы его имущество впоследствии не ушло «с молотка».
  4. Если кредитор пошел на внесудебное разрешение сложившейся ситуации, и для оценки имущества привлекался профессиональный оценщик, то стоимость объекта залога на первых торгах должна быть не менее 80% суммы, которая зафиксирована в акте оценки.
  5. В случае если решение о реализации заложенного имущество принято, то должника должны уведомить об этом не позднее, чем за 10 дней до начала первоначальных торгов. Если это правило было нарушено, то торги можно будет признать несостоявшимися.
  6. Многих волнует такой исход событий: торги признали несостоявшимися, кредитор не желает выкупать имущество заемщика, и в итоге договор залога прекращает действовать. Что же тогда происходит с долгом? Вот именно этим положением права кредитора косвенно нарушаются.
  7. В любом случае должника должны уведомить при обращении взыскания на заложенное имущество. В противном случае, каким образом он сумеет передать держателю кредита документы для реализации имущества на торгах?
  1. На основании потенциальных проблем, приведенных выше, рекомендуется внимательно изучить текст договора залога и прочитать нормы действующего законодательства, чтобы в дальнейшем не пришлось сталкиваться с подобными сложностями.
  2. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
  3. В заключении можно отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество является процедурой в российском законодательстве, в которой есть масса противоречий.
  4. Хотя в нормативных правовых документах предоставлено пошаговое и детальное описание процедуры, в реальной практике кредиторам и должникам приходится сталкиваться с проблемами, которые довольно часто приходится разрешать с помощью суда.
Читайте также:  Особенности признания цен рыночными для целей налогообложения при применении регулируемых цен

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Вам также может понравиться

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество: помощь адвоката

   Обращение взыскания на заложенное имущество – процесс не простой и требующий понимания.

В Гражданском кодексе прописываются основные права того, кто является залогодержателем, и установлен порядок обращения взыскания на имущество, которое было передано по залогу.

Чаще всего залог возникает, когда берутся крупные займы (кредиты) на приобретение движимого или недвижимого имущества. Но бывает, что займ становится невозможно отдать в срок.

ВНИМАНИЕ: если у Вас возникла задолженность перед банком, то наш адвокат поможет отстоять Ваше право в суде.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

  Процедура оформления залога предполагает заключение письменного контракта, который одновременно подписывается сторонами. Для получения имущества, которое был заложено ранее, потребуется судебное разбирательство в рамках закона, если стороны не могут самостоятельно решить проблему.

   В суде необходимо обратить внимание при выстраивании позиции защиты не только на правильную оценку имущества, но и на уменьшение размера пени, заявленные, как правило, в качестве искового требования со стороны залогодержателя.

   Также в юридической практике предусмотрено обращение взыскания на имущество, которое было взято под залог.

Если стороны при оформлении и подписании контракта установили внутрисудебный порядок разбирательства, то дополнительные расходы придется оплатить залогодержателю в полном размере.

Но он может доказать, что процесс по обращению взыскания был начат из-за залогодателя (читайте дело из нашей адвокатской практики: обращение взыскания на заложенное имущество судебная практика по ссылке).

Обращение взыскания на заложенное имущество через суд

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

   Следует точно перечислить некоторые условия наиболее частых обращений:

  • предмет залога – имущество, являющееся целью получения кредита (ипотека, автокредита), по которому образовалась задолженность и необходимость суда с банком;
  • имущество – это предмет разных залогов, оформленных в разное время с разными участниками гражданского оборота, при возникновении спорных ситуаций и неисполнения своих обязательств со стороны залогодателя в должном объеме.

   Теоретически существуют и другие случаи, когда обратить взыскание имущества нельзя во внутрисудебном порядке. Часто условия о порядке обращения уточняются непосредственно в конкретном соглашении. Рекомендуется всегда заключать соглашение в виде, аналогичном договору, сформированному до этого.

    Если же процесс осуществляется без судебного вмешательства (через нотариуса, к примеру), то по закону уведомление об обращении приходит почти одновременно обеим сторонам по почте. В документе, сформированном противоборствующими сторонами должна содержаться информация об иных методах продажи имущества, находящегося в закладе и его цене, которая была установлена первоначально.

   Продажа имущества может состояться только через треть месяца с даты приема уведомления обоими заинтересованными лицами. Другой срок может быть еще ранее прописан в договоре. Тогда учитываться будет этот конкретный период.

Иск об обращении взыскания на заложенное имущество

   Зачастую для обеспечения исполнения обязательство должник и кредитор заключают дополнительный договор залога, по которому должник предает взыскателю в залог определенное имущество, в случае ели данным недвижимость или автомобиль, что такое залоговое имущество подлежит регистрации.

   В последующем если должник не может исполнить взятое на себя обязательство взыскатель имеет полное право реализовать заложенное имущество, для чего подается соответствующее исковое заявление. В данном документе указывает суд в который направляется заявление, в зависимости от подсудности, данные о должнике и взыскателе.

   Следует учесть, что за рассмотрение данного требования кредитору придется уплатить государственную пошлину, размер которой зависти от стоимости заложенного имущества.

   Данное исковое заявление должно содержать сведения, когда и на какое имущество заключен договор залога, какое обязательство данный залогом обеспечено. Также следует указать, что в установленный договором срок основное обязательство должником не исполнено и в каком размере.

   На основании судебного решения взыскатель реализует имущество должника и закроет неисполненное обязательство.

Срок обращения взыскания на заложенное имущество

   В случае если должник затягивает с исполнением обязательства у кредитора резонно возникает вопрос, когда же можно исполнить обязательство посредством реализации залога. В данном случае данный срок следует предусмотреть непосредственно в соглашении о залоге.

   Если же срок данным соглашением не установлен, что гражданское законодательство в данном случае предусматривает разумный срок для исполнения обязательства, который установлен в течении 7 дней с момента предъявления требования кредитора об исполнении основного обязательства.

Подсудность дел об обращении взыскания на имущество

   Гражданским процессуальным законодательством РФ предусмотрено, что по общему правилу кредитор обращается с исковым заявление об обращении взыскания на имущество под залогом по месту жительства ответчика.

   Однако в данном основном правиле также имеются исключения, в частности если объект залога является недвижимость, то в данном случае императивно закреплено, что данные споры разрешаются в суде по месту нахождения данного имущества.

Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество

   До момента реализации заложенного имущества должник имеет право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество. Данная процедура инициируется посредством ликвидации образовавшееся задолженности перед кредитором.

   Однако если должник решился закрыть задолженность ему также следует знать, что помимо основного долга и иных штрафных санкций (неустойки, процентов пеней и иного) он обязан будет возместить кредитору убытки, связанные с процессом реализации заложенного имущества.

Обращение взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке

   Зачастую в данном случае применяются общие правила о залоге, однако в данном случае есть ряд характерных особенностей.

   Первой особенностью является сумма, от размера которой можно инициировать процедуру реализации заложенного имущества. В данном случае закон устанавливает, что образовавшееся задолженность должна быть более 5 процентов от стоимости заложенного имущества.

   Второй особенностью является негативное обстоятельство для должника, что в случае если обеспеченное ипотекой имущество является единственным для должника, данное обстоятельство не является препятствием к реализации данной недвижимости, а значит при таких обстоятельствах должник подлежит выселению.

Оценка имущества при продаже заложенного имущества

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

ВАЖНО: необходимо обосновать ходатайство о назначении экспертизы перед судом, мы в своей адвокатской практике приводим не только стоимости подобных объектов из открытых источников, но делаем самостоятельное заключение специалиста, чтобы оснований для отказа в удовлетворении ходатайства у суда не было.

Что еще предпринять, чтобы не допустить обращение взыскания:

   Рассмотрите вопрос по выстраиванию возражения против требования о реализации заложенного имущества.

Так, суд не вправе удовлетворить иск, если из сути дела будет следовать, что нарушенное обязательство не столь значительно, долг недостаточно большой, чтобы идти на крайние меры.

Еще можно просить об отсрочки по реализации имущества (суд может отсрочить на срок до одного года), но пени и штрафы будут продолжать начисляться.  

Читайте также:  Бесплатная онлайн консультация по земельному праву

Отзыв должника нашему адвокату по ФЗ-229 «Об исполнитльном производстве»

  • Читайте еще о работе нашего адвоката:
  • С нами споры по кредитным договорам пройдут в Вашу пользу
  • Подробнее про кредитный долг по ссылке

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Порядок обращения взыскания на предмет залога

  • Филипп Цветков,
  • Специально для «БО2b»

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Залог является одним из основных видов обеспечения возврата предоставленных банками кредитов. В силу несовершенства действовавшего законодательства порядок обращения взыскания на предмет залога зачастую вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество. Эти правила хотя и отличались некоторой излишней жесткостью, но в целом не противоречили действовавшему законодательству, оставлявшему излишнюю свободу для договорных отношений, которые нередко развивались под диктовку банков.

Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения.

В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей принят Федеральный закон № 306-ФЗ от 30.12.2008 г.

  1. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который вступил в действие с 11 января 2009 года.
  2. Данным законом внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, Закон
  3. «О залоге», Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «Об исполнительном производстве», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Когда можно без суда

  • Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения, для которого теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий:
  • — сумма неисполненного обязательства должна составлять не менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге;
  • — период просрочки исполнения обязательства должен быть не менее трех месяцев.
  • При этом обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна и составляет менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге.
  • Особо следует обратить внимание на то, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке в случаях, когда:
  • — нет соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • — нет нотариального согласия на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке;
  • — нет нотариального согласия физического лица на обращение взыскания на принадлежащее заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • — для заключения договора залога нужно было согласие или разрешение другого лица или органа;
  • — имущество имеет значительную историческую или художественную, или культурную ценность;
  • — залогодатель отсутствует, и установить его местонахождение невозможно;
  • — имущество находится в государственной или муниципальной собственности;
  • — взыскание обращается на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;
  • — в залоге находится предприятие как имущественный комплекс.

Организация торгов

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в целом не претерпел изменений, были внесены лишь уточнения в общий порядок назначения, проведения торгов и последствия признания торгов несостоявшимися.

Так, в случае судебного обращения взыскания торги проводятся приставами с привлечением специализированных организаций. Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика (тогда начальная цена равна 80% от стоимости, определенной профессиональным оценщиком).

  1. Привлечение оценщика обязательно, когда реализации подлежат:
  2. — ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке;
  3. — имущественные права, за исключением дебиторской задолженности;
  4. — драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, лом таких изделий;
  5. — коллекционные денежные знаки;
  6. — предметы исторической или художественной ценности;
  7. — вещь, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.
  8. Извещение о проведении торгов должно быть размещено не позднее чем за десять и не ранее чем за тридцать дней до проведения в периодическом печатном издании и сети Интернет.
  9. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество.
  10. Если первые торги не состоялись (по причинам участия менее двух участников торгов, отсутствия надбавки к начальной продажной цене), в течение десяти дней залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Если залогодатель не воспользовался этим правом, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная цена имущества при этом снижается на 15%.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по тем же причинам залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

Особое внимание следует обратить на то, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается, причем независимо от того, какое имущество находится в залоге — движимое или недвижимое.

Внесудебная процедура

Законодателем теперь четко прописан порядок внесудебного обращения взыскания на предмет залога и случаи, когда он возможен только при условии, что заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено в любое время, либо изначально включено в договор залога или ипотеки.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать: наименование имущества, начальную продажную цену или порядок ее определения, сумму обязательства, способ реализации либо указание на приобретение имущества залогодержателем, все предшествующие и последующие залоги (ипотеки).

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

  • Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика.
  • Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество заключается только при наличии нотариального согласия на такой порядок.
  • Порядок реализации имущества предусматривается соглашением, и возможны:
  • — реализация на торгах (аукционе);
  • — приобретение имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований (не может быть предусмотрено приобретение земельного участка залогодержателем);
  • — а для движимого имущества — еще и реализация имущества по договору комиссии.
  • Реализация предмета залога по соглашению сторон во внесудебном порядке осуществляется путем проведения открытого аукциона по правилам, определенным для порядка реализации имущества в судебном порядке, за тем исключением, что организатор торгов действует на основании договора с залогодержателем, а начальная цена либо порядок ее расчета определяется самим соглашением, когда не обязательно привлечение профессионального оценщика.
  • Кроме того, до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение десяти дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления, организатор торгов направляет сторонам договора уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах. В дальнейшем порядок проведения торгов, а также последствия признания торгов несостоявшимися те же, что и при вышеописанном судебном порядке.

При реализации по договору комиссии комиссионер определяется соглашением, а если в соглашении он не указан, то залогодержателем самостоятельно. Цена реализации по договору комиссии определяется по отчету оценщика.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного имущества.

Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от суммы, за которую реализовано заложенное имущество, то разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации, не подлежит возмещению за счет средств, полученных от реализации заложенного движимого имущества, и выплачивается за счет залогодержателя.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (если иное не указано в договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Читайте также:  Оспаривание договора

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

По росчерку нотариуса

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, то есть когда залогодатель препятствует реализации имущества, в том числе не предоставляет документы, необходимые для реализации, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании исполнительной надписи нотариуса. При таких условиях исполнительная надпись нотариуса имеет силу исполнительного документа, который предъявляется приставам для реализации заложенного имущества на торгах.

  1. Исполнительная надпись совершается нотариусом, если:
  2. 1) представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или ответственности должника перед взыскателем;
  3. 2) со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями — не более чем один год.

При совершении исполнительной надписи на договоре залога или закладной нотариус должен известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи, направив соответствующее уведомление по адресу, указанному в договоре залога, и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений. При отсутствии возражений залогодателя требование залогодержателя считается бесспорным, если из содержания представленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное. При поступлении возражений их доводы оцениваются нотариусом на предмет обоснованности.

  • Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются юридические лица — в течение одного года.
  • Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительной надписи производится в судебном порядке.
  • Если первые торги не состоялись в течение десяти дней, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене.

При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. А в случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации на торгах.

Судьба залога при банкротстве заемщика

Законодателем введены существенные ограничения и особенности правового положения залогодержателя и порядка обращения взыскания на имущество при проведении про­цедур банкротства у залогодателя.

Так, конкурсные кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества должника, имеют право голоса на собраниях кредиторов только в ходе процедуры наблюдения, а в ходе процедур финансового оздоровления и внешнего управления — только в случае письменного отказа от реализации предмета залога или вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации предмета залога. При этом с даты введения процедуры наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению кредитора.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается.

Также определен четкий порядок распределения денежных средств, вырученных от реализации предмета залога.

В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на погашение требований по кредитному договору, обеспеченному залогом, 15% — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди; оставшиеся 5% — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся после их погашения, направляются на погашение требований конкурсного кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества.

Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Порядки упрощены в пользу заемщика

Существенно упрощены процедуры регистрации перехода прав на реализованное заложенное недвижимое имущество. Для регистрации прав покупателя, выигравшего торги, ему фактически необходимо представить в регистрационную службу лишь те документы, которые подтверждают, что он является победителем торгов, заключил соответствующий договор и оплатил стоимость имущества.

На основании изложенного можно сделать вывод, что законодателем действительно проведена серьезная работа по систематизации процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Реальная оценка этой работы может быть дана только по прошествии некоторого времени, когда основные залогодержатели — банки — на практике станут применять вышеизложенный порядок, когда сложится судебная правоприменительная практика.

  1. Однако уже однозначно можно сказать, что, предусмотрев и прописав внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, законодатель скорее пошел навстречу залогодателям (заемщикам), установив четкие суммовые и временные критерии, при которых возможно обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд.
  2. Анализируя вышеуказанные изменения законодательства, можно также сказать, что законодатель попытался максимально учесть и предотвратить возможные злоупотребления со стороны залогодержателей путем введения во многих случаях обязательной оценки заложенного имущества перед его реализацией, значительного ограничения случаев внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также дополнительного нотариального оформления как согласий на обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, так и исполнительной надписи нотариусов при отказе залогодателя от выполнения соглашения о внесудебном порядке реализации заложенного имущества.
  3. «Банковское обозрение для бизнеса», №1/3, февраль 2009 г.

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ст. 50-55)

  • Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

    1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

    5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

  • По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, — см. предыдущую редакцию):

    залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

    предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (абзац в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

    Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

    Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

    Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (абзац дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ — см. предыдущую редакцию).

  • Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

    она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

    в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

  • Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *