Предмет договора социального найма жилого помещения

Около 45% граждан России сталкиваются с жилищной проблемой. Стоимость жилья довольно высокая, а большие проценты по кредитам не позволяют решить вопрос даже таким образом. Единственный вход для семей в такой ситуации заключить договор социального найма жилого помещения. Как его правильно оформить мы рассмотрим подробнее.

Содержание статьи:

Подготовительный этап к заключению договора

Заключение договора представляет собой финальный этап проделанной работы.

Прежде всего арендатору нужно определиться со следующими параметрами:

  • Предмет договора социального найма жилого помещенияОбъектом недвижимости.
  • Его местом расположения.
  • Подходящей инфраструктурой.

Далее, необходимо проанализировать аналогичные варианты по следующим параметрам:

  • Условия найма.
  • Сроки.
  • Стоимость.

После выбора оптимального варианта необходимо проверить права собственника на имущество, а также факт согласия всех владельцев на заключение договора.

Особые условия договора

Лицом, претендующим на жилплощадь, может быть только гражданин РФ

При этом должен быть признан:

  • Малообеспеченным.
  • Нуждающимся в улучшении условий проживания.

Только при соблюдении такой формальности лицо может претендовать на получение жилья на льготных условиях.

Согласно законодательству, в арендованном помещении могут жить также ближайшие родственники лица:

  • Муж/жена.
  • Дети.
  • Мать/отец.
  • Братья/сестры.

Родственники в данной ситуации будут выступать в роли сонанимателей и в том случае если договор будет расторгнут по причине смерти нанимателя, они имеют приоритетное право на перезаключение.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Статья 62 ЖК РФ прямо указывает, что предметом может выступать жилое помещение.

Предмет договора социального найма жилого помещенияОднако, оно не должно относиться к категории:

  • Неизолированных.
  • Подсобных.
  • Общего имущества.

Срок действия соглашения может быть установлен по согласованию сторон, однако, в общем случае он не предусматривается.

Кроме того, стоит отметить, что данное соглашение предусматривает плату за пользование имуществом, однако, отдельные категории малоимущих граждан могут быть освобождены от данного обязательства.

Дополнительно на нанимателя ложатся текущие расходы, связанные с содержанием недвижимости.

Все платежи и прочие удержания четко прописываются в договоре и по решению сторон могут быть разделены между владельцем жилья и его нанимателем.

Права нанимателя на недвижимое имущество

После заключения договора лицо получает некоторые права на недвижимое имущество.

Так, он может делать следующее:

  • Разрешать временное проживание третьим лицам.
  • Вселять близких родственников.
  • Прибегать к обмену объекта жилищного фонда.
  • Требовать устранения недостатков и проведения ремонта.

Отдельно стоит выделить процедуру расторжения договора. Так, наниматель имеет право расторгнуть соглашение в любой момент. Сделать это можно путем освобождения помещения. В автоматическом порядке договор аннулируется и в случае смерти нанимателя.

Права наймодателя в данном вопросе сильно ограничены. Так, по его инициативе прекращение договора возможно только при наступлении случаев, указанных в статье 83 ЖК. Вся процедура проводится в судебном порядке.

Типовой договор социального найма жилого помещения

Согласно общему правилу обязательства сторон по данному договору закрепляются в простой письменной форме. Соглашение в нескольких экземплярах подписывается всеми участниками сделки.

Договор социального найма жилого помещения

Чаще всего договор основывается на типовом проекте, в котором по стандарту предусмотрены следующие данные:

  • Предмет договора социального найма жилого помещенияИнформация о сторонах.
  • Сведения о предмете.
  • Ответственность сторон.
  • Цена договора и порядок проведения расчетов.
  • Срок действия.
  • Основания расторжения.
  • Дополнительные условия.

Первый и второй параграфы

В этом разделе содержатся личные данные сторон договора, а также его наименование, место заключения и другие общие сведения.

Во втором разделе более точно прописана информация о предмете договора, а именно:

  • Тип имущества.
  • Данные о собственнике.
  • Место расположения (город, улица, номер).
  • Описание объекта.

Кроме того, в этот параграф включается документ, отражающий право собственности на недвижимость.

Третий и четвертый параграфы

В третьем разделе прописываются все права и обязанности сторон, которые вытекают из соглашения. Если жилье сдается с имуществом, то дополнительно к договору составляется акт приема-передачи в котором отражается количество и состояние мебели или бытовой утвари.

Акт приема передачи квартиры

Четвертый пункт включает сведения о стоимости аренды и платы за весь период найма. В этом же разделе прописывается и график платежей. Стоит отметить, что по согласованию сторон сумма договора может быть фиксированной или плавающей. Сюда же включаются и обязательства по оплате коммунальных услуг.

Пятый и шестой параграф

Предмет договора социального найма жилого помещенияВ пятом разделе указывают сроки, на которые было заключено соглашение, а также при необходимости предусматривается возможность его пролонгации. Для срочного договора может быть предусмотрена автоматическая пролонгация, однако, как правило, такие соглашения носят бессрочный характер.

В следующем параграфе указывают дополнительные данные. К примеру, указывающие на изменение договора социального найма жилого помещения. Также указывается порядок урегулирования споров, возникающих между сторонами. Дополнительно в этом пункте могут быть прописаны все лица, проживающие в доме или квартире, включая несовершеннолетних детей.

Седьмой параграф

Это заключительный пункт договора, в котором отражается согласие его участников с условиями. Как и в первом разделе указываются полные данные сторон соглашения, которые удостоверяются их подписью с расшифровкой.

Социальный найм жилого помещения – довольно распространенная практика, которая направлена на поддержку социально незащищенных слоев населения. При правильном подходе к заключению договора он может стать хорошим решением жилищного вопроса.

Видео сюжет расскажет о правах граждан при заключении договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения

Предмет договора социального найма жилого помещенияПринадлежащие муниципалитету или государству жилые площади, при определенных обстоятельствах могут передаваться во временное пользование нуждающимся лицам по договору социального найма. В этом случае сторона договора, которая проживает в таком жилье, его собственником не является. Владельцем помещения является государственный или муниципальный орган.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением 2022 года

Что это такое?

Нормативной базой, регулирующей отношения сторон при социальном предоставлении помещений, является Жилищный кодекс РФ. Основные понятия такого договора даны в Статье 60.

Согласно законодательным нормам в договоре две стороны:

  1. Собственник — наймодатель, которым является орган государственной или муниципальной власти.
  2. Гражданин – наниматель, имеющий право на получение социального жилья при определенных условиях.

Порядок составления договора и передачи жилья из социального фонда определен главой 35 Гражданского кодекса. В итоге оба кодекса дают полное представление, каким образом жилые помещения могут передаваться и использоваться нуждающимися гражданами.

Граждане признаются нуждающимися в социальном жилье при наличии статуса малоимущих и состоящие на соответствующем учете. Осуществляется предоставление в порядке очередности.

Постановка в очередь и заключение договора социального найма невозможно:

  • с лицами без гражданства;
  • с гражданами иностранных государств.

Наниматель социального жилья вправе проживать в нем со своей семьей: детьми, супругой, родителями, с которыми ведет совместное хозяйство.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Могут приравниваться к членам семьи также иные родственники, в том числе и находящиеся на иждивении нетрудоспособные граждане, которые заселены нанимателем, указаны в договоре, заключенном с муниципалитетом, и проживают с ним на правах семьи.

Это допускается только с соблюдением нормативов общей площади из расчета на каждого человека. Обязательно при оформлении договора указываются все, кто будут проживать с нанимателем. Подписание документа станет согласием наймодателя с этим.

Исключением являются дети несовершеннолетнего возраста, на которых правило соблюдения норм не распространяется. Они на жилую площадь вписываются вместе с нанимателем и согласие собственника не требуется.

Этот вид договора является возмездным, т.е. собственником устанавливается плата за пользование предоставленным помещением и условия ее внесения.

На какой срок заключается?

Срок в отношении такого договора не устанавливается, что вытекает из требований п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса. Значит, жилье может быть передано в бессрочное пользование.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Особенности

Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.

Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.

Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:

  • по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
  • при разрушении (утрате) жилого помещения;
  • в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
  • по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
  • в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.

Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Как правильно заполнить договор социального найма

Составляется документ по типовому бланку и основными пунктами в нем являются:

  1. Стороны соглашения. С одной – орган государственной или муниципальной власти (собственник помещения), с другой – физическое лицо, которому на основании соответствующего решения передается в пользование жилая площадь.
  2. Предмет договора. Им является помещение, признанное жилым и передаваемое собственником из муниципального или государственного фонда. Это любая пригодная для постоянного проживания площадь: квартира, ее часть, а также дом или его часть. Обязательным условием является также соответствие санитарным нормам.

При выделении жилья руководствуются нормами предоставления, которые соответствуют размеру минимальной общей площади помещения, предоставляемому в рамках договора соц.найма. Эта норма устанавливается местными властями. Дополнительно следует учитывать и местонахождение предмета договора, помещение должно находиться в пределах соответствующего населенного пункта.

Читайте также:  Алименты на ребенка-инвалида, по инвалидности

При этом помещение должно быть изолированным. Под ним понимается самостоятельное помещение с отдельным входом. В социальный наем не могут быть переданы комнаты или части дома, связанные с другими общим входом.

  1. Указываются все лица, которые будут проживать вместе с нанимателем в предоставляемом жилье. В этом пункте обязательно прописываются их ФИО и степень родства с ним.
  2. Обязанности сторон, в том числе плата по договору социального найма. Она включает в себя:
  • коммунальные платежи, размер которых зависит от потребленных ресурсов: при наличии индивидуальных учетных приборов – по снятым с них показаниям, при отсутствии применяются нормативы потребления;
  • плату за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома в размере, установленном законодательством. Она определяется в зависимости от занимаемой площади жилья, указанной в соглашении с собственником.
  • соблюдать правила пользования жильем, полученным в рамках договора, и использовать его по назначению;
  • поддерживать все коммуникации в исправном состоянии, в случае неисправностей незамедлительно обращаться к наймодателю;
  • производить необходимый текущий ремонт внутри помещения;
  • не допускать несогласованного переустройства жилья, полученного в рамках договора;
  • вносить плату вовремя и в полном объеме;
  • иные обязанности, не противоречащие законодательству.
  1. В обязанностях наймодателя указываются:
  • передача помещения с условиями: пригодность для постоянного проживания и освобождение от прав иных лиц;
  • осуществление ремонтных работ капитального характера в собственном жилом фонде;
  • обеспечение нанимателя всеми необходимыми услугами ЖКХ.

При этом наймодатель вправе требовать своевременную и полную оплату, которая устанавливается пунктом договора социального найма.

Образец договора социального найма жилого помещения 2022 года

Скачать образец типового договора социального найма жилого помещения

https://www.youtube.com/watch?v=ERqQ9gN7o_I\u0026t=403s

Соглашение о социальном найме является подтверждением согласия обеих сторон сделки на предоставление и получение жилого помещения. При этом наниматель обязан соблюдать требования соглашения и использовать его строго по назначению.

При нарушении существенных пунктов договора собственник помещения вправе потребовать его расторжение через судебный орган. Такое возможно, например, при отсутствии платы в период продолжительностью свыше 6 месяцев за коммунальные услуги. При этом учитывается, что нарушение договора происходит без уважительной причины.

Видео: Какие права имеет гражданин при заключении договора найма квартиры

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В.Т. Батычко Жилищное правоКонспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

8.1. Предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Большинство статей гл.

8 Жилищного кодекса РФ содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора.

Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч.

1 статьи 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Жилищного кодекса РФ (см. также ст. 51-55 ЖК РФ).

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах.

Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е.

наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Жилищным кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Речь идёт, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающих право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч.

3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п.

Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Характеристика договора социального найма жилого помещения

Жилищное право Обновлено: 07 января 2020

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне жилое помещения во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных Жилищным кодексом.

Признаки договора социального найма жилого помещения

  1. Консенсуальный, так как наниматель обязуется предоставить жилое помещение.
  2. Возмездный характер, поскольку предоставление жилого помещения осуществляется за плату.

  3. Взаимный, так как права и обязанности возникают у обеих сторон.

Правовое регулирование данного договора осуществляется нормами гражданского (ст. 672 ГК РФ) и жилищного (гл.

8 ЖК РФ) законодательства.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилое помещение, то есть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Жилищный кодекс содержит указание на то, что неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом данного договора.

Форма договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставления помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор утверждён постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Жилищный кодекс относит к правам наймодателя право требования своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Обязанности наймодателя жилого помещения

  1. Передавать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение
  2. Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение
  3. Осуществлять капитальный ремонт в сдаваемом жилом помещении
  4. Обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества
  5. Иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также непосредственно договором социального найма жилого помещения
Читайте также:  Порядок взыскания с банков штрафов и пеней

Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения

Права нанимателя жилого помещения

  1. Вселять иных лиц в занимаемое жилое помещение
  2. Сдавать в поднаём жилое помещение
  3. Разрешать проживание в данном жилом помещении временных жильцов
  4. Обмениваться жилым помещением или заменять его
  5. Требовать от наймодателя надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору
  6. Иные права, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по договору наниматель вправе

  • Потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо общим имуществом в многоквартирном доме, либо
  • Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества многоквартирного дома, либо
  • Требовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателем

Обязанности нанимателя жилого помещения

  1. Использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах
  2. Обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения
  3. Проводить текущий ремонт (капитальный ремонт осуществляется наймодателем)
  4. В установленные сроки вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
  5. В установленные сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий пользования жилым помещением по договору
  6. Иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. При этом:

  1. Наниматель вправе расторгнуть договор с согласия членов его семьи, проживающих вместе с ним (в письменной форме), в любой момент
  2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в установленных случаях:
    • Невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги дольше 6 месяцев
    • Разрушения или повреждения нанимателем жилого помещения
    • Систематического нарушения прав и законных интересов соседей, что приводит к невозможности проживания в одном помещении совместно
    • Использования нанимателем жилого помещения не по назначению

Прекращение договора Жилищный кодекс также связывает с разрушением жилого помещения, либо смертью нанимателя, проживавшего в нём.

  • Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2021 года № 21 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против интересов службы в коммерческих и иных организациях (статьи 201, 2011, 202, 203 Уголовного кодекса Российской Федерации)»
  • Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»
  • Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции»

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства»

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

В
соответствии с ч. 1 ст.

60 ЖК РФ по договору
социального найма жилого помещения
одна сторона — собственник жилого
помещения государственного жилищного
фонда или муниципального жилищного
фонда (действующие от его имени
уполномоченный государственный орган
или уполномоченный орган местного
самоуправления) либо управомоченное
им лицо (наймодатель) обязуется передать
другой стороне — гражданину (нанимателю)
жилое помещение во владение и в пользование
для проживания.

Договор
социального найма заключается в
письменной форме между наймодателем —
государственной либо муниципальной
организацией или органом местного
самоуправления и гражданином. В договоре
определяются права и обязанности сторон.
В соответствии со ст.

62 ЖК РФ предметом
договора социального найма жилого
помещения должно быть жилое помещение
(жилой дом, квартира, часть жилого дома
или квартиры).

При этом отдельным
предметом договора не могут быть
неизолированное жилое помещение,
помещения вспомогательного использования.
Постановлением Правительства РФ от 21
мая 2005 г.

N 315 утвержден Типовой договор
социального найма жилых помещений, в
котором определяются предмет договора
социального найма жилых помещений,
права и обязанности сторон, а также
порядок изменения, расторжения и
прекращения договора.

Срок
владения и пользования жилищем,
предоставленным по договору социального
найма, не ограничивается. За гражданами,
проживающими в домах государственного
и муниципального жилищных фондов,
сохраняется право найма независимо от
площади занимаемого жилого помещения.

Важная
социальная норма содержится в ст. 64 ЖК
РФ. На основании указанной статьи переход
права собственности на занимаемое по
договору социального найма жилое
помещение, права хозяйственного ведения
или права оперативного управления таким
жилым помещением не влечет за собой
расторжение или изменение условий
договора социального найма жилого
помещения.

Договор
является консессуальным, возмездным,
бессрочным.

Содержание договора социального найма жилого помещения

Стороны
договора социального найма

Одной
из сторон по договору социального найма
жилых помещений выступают наймодатели
— органы местного самоуправления и
муниципальные организации в отношении
муниципального жилищного фонда, а также
государственные организации в отношении
государственного жилищного фонда.
Другой стороной могут быть только
граждане, среди которых выделяется
наниматель, который заключает договор.

В
договоре социального найма также
указываются члены семьи нанимателя,
которые проживают (намерены проживать)
совместно с ним и, что следует особо
подчеркнуть, согласно гражданскому и
жилищному законодательству (п. 2 ст. 672
ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне
с нанимателем всеми правами и несут все
обязанности, вытекающие из договора
найма жилого помещения.

К
членам семьи нанимателя согласно ст.
69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их
дети и родители.

Другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы признаются
членами семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма, если они
вселены нанимателем в качестве членов
его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица
могут быть признаны членами семьи
нанимателя жилого помещения по договору
социального найма в судебном порядке.

Дееспособные
члены семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма несут
солидарную с нанимателем ответственность
по обязательствам, вытекающим из договора
социального найма.

Как
разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в
п. 25 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14,
разрешая споры, связанные с признанием
лица членом семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального
найма, судам необходимо учитывать, что
круг лиц, являющихся членами семьи
нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К
ним относятся:

  • а)
    супруг, а также дети и родители данного
    нанимателя, проживающие совместно с
    ним;
  • б)
    другие родственники, нетрудоспособные
    иждивенцы, если они вселены нанимателем
    в качестве членов его семьи и ведут с
    ним общее хозяйство.
  • К
    другим родственникам при этом могут
    быть отнесены любые родственники как
    самого нанимателя, так и членов его
    семьи независимо от степени родства
    как по восходящей, так и по нисходящей
    линии.

При
определении круга лиц, относящихся к
нетрудоспособным иждивенцам, судам
надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст.
9 Федерального закона от 17 декабря 2001
г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской
Федерации», содержащими перечень
нетрудоспособных лиц, а также понятие
нахождения лица на иждивении.

Под
ведением общего хозяйства, являющимся
обязательным условием признания членами
семьи нанимателя других родственников
и нетрудоспособных иждивенцев, следует,
в частности, понимать наличие у нанимателя
и указанных лиц совместного бюджета,
общих расходов на приобретение продуктов
питания, имущества для совместного
пользования и т.п.

Для
признания других родственников и
нетрудоспособных иждивенцев членами
семьи нанимателя требуется также
выяснить содержание волеизъявления
нанимателя (других членов его семьи) в
отношении их вселения в жилое помещение:
вселялись ли они для проживания в жилом
помещении как члены семьи нанимателя,
или жилое помещение предоставлено им
для проживания по иным основаниям
(договор поднайма, временные жильцы). В
случае спора факт вселения лица в
качестве члена семьи нанимателя либо
по иному основанию может быть подтвержден
любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В
соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами
семьи нанимателя, кроме перечисленных
выше категорий граждан, могут быть
признаны и иные лица, но лишь в
исключительных случаях и только в
судебном порядке.

Решая вопрос о
возможности признания иных лиц членами
семьи нанимателя (например, лица,
проживающего совместно с нанимателем
без регистрации брака), суду необходимо
выяснить, были ли эти лица вселены в
жилое помещение в качестве члена семьи
нанимателя или в ином качестве, вели ли
они с нанимателем общее хозяйство, в
течение какого времени они проживают
в жилом помещении, имеют ли они право
на другое жилое помещение и не утрачено
ли ими такое право.

Жилищное
законодательство регламентирует право
нанимателя на вселение супруга, детей
и родителей с согласия в письменной
форме членов своей семьи, в том числе
временно отсутствующих членов семьи,
и наймодателя при вселении других
граждан в качестве проживающих совместно
с ним членов его семьи. Наймодатель
может запретить вселение граждан в
качестве проживающих совместно с
нанимателем членов его семьи в случае,
если после их вселения общая площадь
соответствующего жилого помещения на
одного члена семьи составит менее
учетной нормы.

Читайте также:  Системы оплаты труда работников государственных и муниципальных учреждений

Отказ
наймодателя в даче согласия на вселение
других лиц в жилое помещение может быть
оспорен в судебном порядке. Вместе с
тем причины, по которым члены семьи
нанимателя отказывают в даче согласия
на вселение в жилое помещение других
лиц, не имеют правового значения, а
потому их отказ в таком согласии не
может быть признан судом неправомерным.

На
вселение к родителям их несовершеннолетних
детей не требуется согласие остальных
членов семьи нанимателя и согласие
наймодателя.

Вселение
в жилое помещение граждан в качестве
членов семьи нанимателя влечет за собой
изменение соответствующего договора
социального найма жилого помещения в
части необходимости указания в данном
договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане,
вселившиеся в жилое помещение нанимателя
в качестве опекунов или попечителей,
как правило, самостоятельного права на
это помещение не приобретают. Признание
их членами семьи возможно при предоставлении
им указанного помещения в установленном
порядке.

В
соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если
гражданин перестал быть членом семьи
нанимателя жилого помещения по договору
социального найма, но продолжает
проживать в занимаемом жилом помещении,
за ним сохраняются такие же права, какие
имеют наниматель и члены его семьи. Этот
гражданин самостоятельно отвечает по
своим обязательствам, вытекающим из
соответствующего договора социального
найма.

Поскольку
за бывшим членом семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального
найма, продолжающим проживать в жилом
помещении, сохраняются такие же права,
какие имеют наниматель и члены его
семьи, то для вселения нанимателем
своего супруга, своих совершеннолетних
детей и родителей, других граждан в
качестве членов своей семьи требуется
получение письменного согласия названного
бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст.
70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего
члена семьи нанимателя в установленной
законом форме требуется также и в иных
случаях осуществления нанимателем
правомочий по договору социального
найма (обмен жилого помещения, передача
его в поднаем, вселение временных
жильцов, замена жилого помещения,
перепланировка и переустройство жилого
помещения, изменение или расторжение
договора).

Частью
4 ст.

69 ЖК РФ установлена самостоятельная
ответственность бывшего члена семьи
нанимателя жилого помещения по договору
социального найма, продолжающего
проживать в этом жилом помещении, по
его обязательствам, вытекающим из
соответствующего договора социального
найма.

Поэтому он вправе потребовать
от наймодателя и нанимателя заключения
с ним отдельного соглашения, определяющего
порядок и размер его участия в расходах
по внесению платы за наем жилого помещения
и коммунальные услуги, ремонт и содержание
жилого помещения.

Предложение о заключении
такого соглашения может также исходить
и от нанимателя. Споры, возникающие в
связи с отказом наймодателя и (или)
нанимателя заключить такое соглашение
или в связи с недостижением соглашения
между сторонами по его содержанию,
разрешаются в судебном порядке.

Суд,
рассматривая названные споры, вправе
применительно к положениям ч. ч. 4, 5 ст.
155, ст. 156 ЖК РФ и ст.

249 ГК РФ определить
порядок и размер участия бывшего члена
семьи нанимателя в расходах на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг,
исходя из приходящейся на него доли
общей площади жилого помещения, с
возложением на наймодателя (управляющую
организацию) обязанности заключить с
бывшим членом семьи нанимателя
соответствующее соглашение и выдать
ему отдельный платежный документ на
оплату жилого помещения и коммунальных
услуг. Если между лицами, проживающими
в жилом помещении по договору социального
найма, имеется соглашение об определении
порядка пользования этим жилым помещением
(например, бывший член семьи нанимателя
пользуется отдельной комнатой в
квартире), то вышеназванные расходы
могут быть определены судом с учетом
данного обстоятельства .

Права
и обязанности сторон по договору
социального найма жилого помещения

В
отличие от прежнего законодательства
ЖК РФ более-менее четко формулирует
права и обязанности сторон по договору
социального найма (ст. ст. 65 — 69).

  1. Так,
    наймодатель жилого помещения по договору
    социального найма имеет право требовать
    своевременного внесения платы за жилое
    помещение и коммунальные услуги.
  2. Соответственно
    наймодатель обязан:
    -передать нанимателю
    свободное от прав иных лиц жилое
    помещение;
    -принимать участие в
    надлежащем содержании и ремонте общего
    имущества в многоквартирном доме, в
    котором находится сданное внаем жилое
    помещение;
    -осуществлять капитальный
    ремонт жилого помещения;
    -обеспечивать
    предоставление нанимателю необходимых
    коммунальных услуг надлежащего качества.
  3. Кроме
    того, наймодатель может нести иные
    обязанности, предусмотренные законом
    и (или) договором социального найма
    жилого помещения.
  4. Важно
    отметить, что при неисполнении или
    ненадлежащем исполнении наймодателем
    жилого помещения по договору социального
    найма обязанностей по своевременному
    проведению капитального ремонта сданного
    внаем жилого помещения, общего имущества
    в многоквартирном доме и устройств,
    находящихся в жилом помещении и
    предназначенных для предоставления
    коммунальных услуг, наниматель по своему
    выбору вправе потребовать уменьшение
    платы за пользование занимаемым жилым
    помещением, общим имуществом в
    многоквартирном доме, либо возмещение
    своих расходов на устранение недостатков
    жилого помещения и (или) общего имущества
    в многоквартирном доме, либо возмещение
    убытков, причиненных ненадлежащим
    исполнением или неисполнением указанных
    обязанностей наймодателя.
  5. Кроме
    того, наниматель жилого помещения по
    договору социального найма имеет право
    в установленном порядке:
    -вселять в
    занимаемое жилое помещение иных
    лиц;
    -сдавать жилое помещение в
    поднаем;
    -разрешать проживание в жилом
    помещении временных жильцов;
    -осуществлять
    обмен или замену занимаемого
    жилого помещения;
  6. -требовать
    от наймодателя своевременного проведения
    капитального ремонта жилого помещения,
    надлежащего участия в содержании общего
    имущества в многоквартирном доме, а
    также предоставления коммунальных
    услуг.
  7. Помимо
    указанных выше прав наниматель может
    иметь иные права, предусмотренные
    законом и (или) договором социального
    найма.
  8. Соответственно
    наниматель жилого помещения по договору
    социального найма обязан:
    -использовать
    жилое помещение по назначению;
    -обеспечивать
    сохранность жилого помещения;
    -поддерживать
    надлежащее состояние жилого
    помещения;
    -проводить текущий ремонт
    жилого помещения;
    -своевременно вносить
    плату за жилое помещение и коммунальные
    услуги;
    -информировать наймодателя в
    установленные договором сроки об
    изменении оснований и условий, дающих
    право пользования жилым помещением по
    договору социального найма.
  9. Наряду
    с указанными обязанностями наниматель
    может нести иные обязанности,
    предусмотренные законом и (или) договором
    социального найма.

Следует
обратить внимание на то, что согласно
ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя
жилого помещения по договору социального
найма, кого-либо из проживающих совместно
с ним членов его семьи или всех этих
граждан не влечет за собой изменение
их прав и обязанностей по договору
социального найма.

Если
отсутствие в жилом помещении указанных
лиц не носит временный характер, то
заинтересованные лица (наймодатель,
наниматель, члены семьи нанимателя)
вправе потребовать в судебном порядке
признания их утратившими право на жилое
помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в
связи с выездом в другое место жительства
и расторжения тем самым договора
социального найма.

Разрешая
споры о признании нанимателя, члена
семьи нанимателя или бывшего члена
семьи нанимателя жилого помещения
утратившими право пользования жилым
помещением по договору социального
найма вследствие их постоянного
отсутствия в жилом помещении по причине
выезда из него, судам надлежит выяснять:
по какой причине и как долго ответчик
отсутствует в жилом помещении, носит
ли его выезд из жилого помещения
вынужденный характер (конфликтные
отношения в семье, расторжение брака),
или добровольный, временный (работа,
обучение, лечение и т.п.), или постоянный
(вывез свои вещи, переехал в другой
населенный пункт, вступил в новый брак
и проживает с новой семьей в другом
жилом помещении и т.п.), не чинились ли
ему препятствия в пользовании жилым
помещением со стороны других лиц,
проживающих в нем, приобрел ли ответчик
право пользования другим жилым помещением
в новом месте жительства, исполняет ли
он обязанности по договору по оплате
жилого помещения и коммунальных услуг
и др.

При
установлении судом обстоятельств,
свидетельствующих о добровольном выезде
ответчика из жилого помещения в другое
место жительства и об отсутствии
препятствий в пользовании жилым
помещением, а также о его отказе в
одностороннем порядке от прав и
обязанностей по договору социального
найма, иск о признании его утратившим
право на жилое помещение подлежит
удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83
ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком
в отношении себя договора социального
найма.

Отсутствие
же у гражданина, добровольно выехавшего
из жилого помещения в другое место
жительства, в новом месте жительства
права пользования жилым помещением по
договору социального найма или права
собственности на жилое помещение само
по себе не может являться основанием
для признания отсутствия этого гражданина
в спорном жилом помещении временным,
поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане
по своему усмотрению и в своих интересах
осуществляют принадлежащие им жилищные
права. Намерение гражданина отказаться
от пользования жилым помещением по
договору социального найма может
подтверждаться различными доказательствами,
в том числе и определенными действиями,
в совокупности свидетельствующими о
таком волеизъявлении гражданина как
стороны в договоре найма жилого помещения
(п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2
июля 2009 г. N 14).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *