Штраф за расторжение договора

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.

  • В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
  • Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
  • Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям.

Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними.

При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом».

«Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков.

По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания.

«Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат.

Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде.

«Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Штраф за расторжение договора Штраф за расторжение договора

Расторжение договора и внесение изменений в документацию по 223 ФЗ

Из нашей статьи вы узнаете:

В действующем законодательстве прописана возможность расторгнуть контракт, который был подписан согласно Федеральному закону №223.

Непрямое упоминание о том, что допускается внесение корректировок в контракт, содержится в обязанности заказчика отправлять сведения о поправках в реестр договоров. Закон о закупках — основополагающий нормативный акт.

Однако заказчикам надлежит учитывать также положения гражданского законодательства, требования локального положения.

Как происходит по 223 ФЗ расторжение договора

По 223 ФЗ расторжение договора может происходить следующими способами:

  • по соглашению обеих сторон;
  • в одностороннем порядке;
  • согласно вынесенному судебной инстанцией решению.

Гражданский кодекс в статье 450 предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон. Однако это должно быть прописано в тексте контракта.

Такой вариант считается наиболее удобным в силу минимального риска неблагоприятных последствий. Инициатором может стать любая сторона, будь то заказчик либо поставщик.

Соглашение допускается в ситуации, когда исполнение договорных обязательств не несет выгоды одному из участников договорных отношений, в то время как у второго нет возражений.

Законодательные ограничения для реализации процедуры отсутствуют, если таковые не прописаны в положении о закупке.

Процедура следующая. Одна сторона должна выслать уведомление второй. В тексте должно быть сказано о невозможности продолжить контрактные отношения и оговорена просьба об их прекращении. При отсутствии возражений от второй стороны можно подписывать соглашение о расторжении. Его форма идентична контракту — пункт 1 статьи 452 ГК РФ. Далее документация публикуется в единой информсистеме.

Такой отказ от исполнения договорных обязательств предпочтителен в силу того, что данные о поставщике не передаются в РНА. Его репутация остается неиспорченной. В том случае, когда контрактные обязательства расторгаются после поставки части ТРУ, заказчику надлежит вернуть переданные ему материальные ценности. От поставщика же требуется произвести возврат перечисленных за них денег.

В одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор можно лишь в тех случаях, которые упомянуты в его тексте либо в положении о закупке или ГК РФ. Односторонний отказ от контракта допускается. Точный порядок выполнения процедуры в ФЗ №223 не оговорен. Это нужно прописать самому заказчику в положении о закупке.

Среди основных причин отказа от договора могут быть:

  • Сорванные сроки поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг.
  • Повторяющиеся нарушения прописанных в тексте контракта сроков исполнения обязательств.
  • Поставка некачественной продукции, а также неустранение недостатков в оговоренные заказчиком сроки. Сюда же относятся ситуации, когда выявленные недочеты неустранимы и слишком значимы.
  • Если речь идет о заказчике, то здесь причинами отказа от договора могут быть:

    • длительная по времени задержка оплаты оказанных услуг, выполненные работы либо поставленные товары;
    • отсутствие обоснования в отказе принимать ТРУ.

    Заказчику дается право расторжения контракта при обнаружении факта подделки данных победителей закупочного мероприятия при подаче с их стороны заявки на участие.

    Порядок действий таков:

    1. По 223 ФЗ расторжение договора происходит так. Заказчику нужно отправить извещение исполнителю. В тексте должны быть приведены данные о расторгаемом контракте и причина этого действия. На устранение недостатков отводится 10—30 суток. Отправление должно быть вручено контрагенту заказным письмом с уведомлением либо под расписку о вручении с курьером.
    2. Если описанные недостатки не были устранены исполнителем в оговоренные сроки, контракт считается расторгнутым в автоматическом режиме.
    3. Если были допущены серьезные нарушения подрядчиком взятых на себя обязательств, заказчик отправляет данные о нем в РНП.

    С момента получения уведомления контрактные обязательства прекращаются.

    Неправильно выполненная процедура отказа от исполнения договорных обязательств влечет неприятные последствия для обеих сторон. Для поставщика это попадание в РНП, что чревато наложением запрета на участие в закупочных мероприятиях на протяжении 2 лет. Об этом говорится в тексте ФЗ №223.

    Также поставщику придется выплатить неустойку или же штраф, возместить причиненные убытки. Заказчику придется снова проводить закупочную процедуру, причем не исключено, что понадобится повысить цену. Также может быть наложен административный штраф, если договорные обязательства были разорваны с нарушениями.

    Поставщик может подать жалобу в ФАС или же иск в судебную инстанцию. В итоге заказчик сам станет ответчиком, если было нарушено законодательство.

    Только если не удалось решить вопрос описанными двумя способами, приходится обращаться в суд.

    Для поиска наиболее выгодных предложений в сфере закупок стоит воспользоваться сервисом Астрал.Поставщик.

    Возможна ли пролонгация договора по 223фз

    Внести изменение в договор можно и по другому поводу. Одним из них является пролонгация заключенного по ФЗ №223 контракта. Такая возможность предусмотрена положениями нормативного акта.

    ФЗ №223 допускает добавление в текст контракта почти любого условия, не противоречащего ГК РФ. Разрешено корректировать объем ТРУ, стоимость контракта и точную дату его исполнения. Все это оговорено в части 1 статьи 450 ГК РФ и части 5 статьи 4 ФЗ №223.

    Число пролонгаций регламентировано лишь положением о закупке.

    Есть также нюансы. Пролонгировать контракт с единственным поставщиком становится возможно лишь в том случае, когда это оговорено в положении о закупке и самом договоре.

    При отсутствии в ЕИС публикации о контракте по причине его малого объема, в то время как пролонгация привела к росту стоимости контракта до 100 тысяч рублей и более, надлежит отправить данные о договоре, чтобы его включили в реестр.

    Также нужно принять решение о публикации информации о самой закупочной процедуре согласно положению.

    Увеличение цены договора

    ФЗ №223 считается более лояльным в сравнении с ФЗ №44. Внесение корректировок в контракт допускается и в одностороннем порядке — такие ситуации описаны в статье 450 ГК РФ либо в самом тексте договора.

    Повысить цену контракта согласно ФЗ №223 можно в таком случае:

    • Если обе стороны достигли соглашения в этом вопросе. Заказчик может понять, что поставщику в связи с дополнительными затратами не под силу качественно и в оговоренный срок исполнить взятые на себя обязательства. Более выгодным станет повысить сумму вознаграждения.
    • Опция корректировки цены договора указана в положении о закупках. Даже если пункта не было изначально, заказчик имеет право внести его.

    Если речь идет о повышении цены контракта в судебном порядке, понадобится доказать, что имели место следующие обстоятельства:

    • Договор был подписан до получения сведений о повышении ставки НДС.
    • В договорных условиях отсутствуют непосредственные указания на риск, возникающий для поставщика в случае изменения обстоятельств исполнения прописанных обязательств.
    • Убытки для поставщика в связи с ростом ставки НДС получаются слишком значительными в соотношении с себестоимостью закупки.

    В этом случае есть шанс на корректировку цены контракта согласно ФЗ №223.

    Данные о подписании допсоглашения должны быть отправлены в ЕИС в течение 10 суток с момента, когда было принято решение о корректировках. Это прописано в ФЗ №223.

    Нормативный акт указывает на то, что данные должны быть опубликованы в ЕИС в том случае, когда цена договора изменилась в сравнении с итоговым протоколом.

    Поправки следует направить и в реестр контрактов, которые были заключены по итогам закупки согласно Постановлению Правительства №1132.

    Изменение цены должно иметь под собой веские причины. В противном случае пересмотр стоимости контракта подлежит обжалованию. Заказчик несет ответственность за нарушение принципов конкуренции. Это подразумевает его проверку на предмет коррупционного сговора с поставщиком.

    Возможно ли внесение изменений в аукционную документацию по 223 ФЗ

    Отказ заказчиков от закупочной процедуры никак не регламентирован ФЗ №223. В тексте нормативного акта практически нет ограничений в этом вопросе.

    Допускается и внесение корректировок в аукционные документы. Достаточно лишь, чтобы такое действие было предусмотрено положением о закупке и сопутствующей документацией. Сделанные поправки понадобится опубликовать в ЕИС. На это дается лишь 3 суток.

    Исходной точкой является дата принятия решения о внесении поправок. Также срок приема заявок после сделанных корректировок должен быть не меньше половины срока приема заявок, который указан в положении о закупке для электронного аукциона.

    В противном случае нужно в обязательном порядке увеличить дату окончания подачи заявок.

    Разобраться, как действовать в той или иной ситуации, позволит Астрал.Тендер. Эксперты поделятся актуальной информацией касательно работы на ЭТП.

    Заключение

    Отказ от исполнения договорных обязательств никак не регламентирован ФЗ №223. Единственным регулятором здесь становится гражданское законодательство. Поэтому содержание составленных заказчиками положений о закупке не должно противоречить нормам ГК РФ. Расторжение контракта допускается различными способами. При этом обычно не требуется вмешательство судебных инстанций.

    Чтобы принимать участие в госзакупках, надлежит обзавестись ЭЦП для торгов.

Читайте также:  Изменение даты и места рождения усыновленного ребенка

А что, так можно было? как отказаться от обязательств и не платить по договору | rusbase

В материале «Заказчик не платит» мы публиковали советы подрядчикам, которым не платят заказчики.

А сегодня рассмотрим спорные ситуации глазами другой стороны — той, что не платит.

Ведущий консультант консалтинговой компании «Юкей» (Пермь) Татьяна Васева рассказывает, когда заказчик может отказаться от исполнения обязательств по договору и не платить.

А что, так можно было? Как отказаться от обязательств и не платить по договору Дарья Мызникова

Можно привести три юридических основания для прекращения отношений с тем, кому вы должны денег за услуги или товары:

  1. Наименее рискованный и миролюбивый способ — заключить соглашение о расторжении. Для этого предварительно нужно достичь с контрагентом согласия об условиях расторжения и прописать эти условия в соглашении о расторжении договора.

    Вероятность договориться о том, чтобы не платить за оказанные услуги или поставленный товар, минимальна. Но можно потребовать подписания такого соглашения, если есть условия, предусмотренные статьей 451 ГК РФ.

  2. Когда договориться не получается, остается суд. Необходимо учитывать, что рассмотрение дела порой растягивается на месяцы, а решение может оказаться не в вашу пользу.
  3. Отказ от договора работает, только если право на отказ у вас есть по закону или прописано в договоре. Нужно иметь в виду: там же может быть оговорена плата за отказ. 

Не плачу, потому что могу не платить

Чтобы не платить, можно сослаться на общие основания для возврата денег или их неуплаты, они прописаны в Гражданском кодексе.

У заказчика по договору купли-продажи или поставки есть законные причины для мотивированного отказа. Они указаны в статьях 475, 480 и 523 ГК РФ. Например, если продавец неоднократно нарушил сроки поставки товара или поставил товар с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый срок.

Но порой заказчик ошибочно считает, что его отказ является обоснованным.

Кейс для примера

  • поставщик — производитель оборудования;
  • покупатель — коммерческая организация;
  • предмет договора — поставка снегоплавильной установки.

При запуске одна из горелок установки не запустилась. Выяснилось, что одно из соединений в проводе для топлива, было плохо проварено, и топливо вытекало.

Заказчик заявил об одностороннем отказе от исполнения контракта.

Правовая оценка судов: недостатки товара не были принципиальны, их устранили к моменту отказа от исполнения договора — поставщик прислал сварщика, который проварил стык. Следовательно, у заказчика не было оснований для отказа от договора.

Условия, при которых у вас есть право отказаться от договора подряда (мотивированный отказ), прописаны в следующих нормах:

У немотивированного отказа платить тоже есть условия. Самое важное — в договоре не должно быть запрета на такой отказ. Самый простой вариант — платить пока не за что, потому что подрядчик еще не сделал ничего со своей стороны, нет результата работы или переданного товара. 

Лучше отказываться от договора с мотивированным отказом. Так больше шансов избежать неприятных последствий. В законодательстве есть общие для всех видов обязательств нормы. Например, есть право отказаться от договора, если у продавца-поставщика нет нужной лицензии (п. 3 ст. 450.1 ГК РФ).

Unsplash

Это не я, это закон!

Вы можете считать себя свободным от обязательств, если возникли обстоятельства, которые от вас по объективным причинам не зависят (ст. 416 ГК РФ). И если органы власти примут акт, по которому выполнение ваших обязательств становится невозможным (ст. 417 ГК РФ). 

Учитывайте: если на момент, когда наступили основания по статьям 416, 417 ГК РФ, обязательство должно было быть исполнено, но этого не произошло, должник должен возместить убытки (если будет такое требование), поскольку здесь будет явная просрочка исполнения договора. 

Например, если орган власти принял акт, запрещающий размещать рекламные конструкции в определенных местах, действие договора на размещение таких конструкций прекращается в силу издания указанного акта, а не в связи с односторонним отказом от исполнения договора (ст. 417 ГК РФ).

Я решил не платить. что дальше?

Отказ от исполнения договора по общему правилу прекращает ваши обязательства. Но не всегда и не все. Например, вы можете остаться обязанным оплатить уже поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги. Помимо оплаты фактически выполненного по договору, если подрядчик (поставщик) докажет возникновение убытков, придется их тоже оплатить (добровольно или в судебном порядке). 

Читайте также:  Как проходит банкротство инвалида в 2022?

К убыткам можно отнести вознаграждение, которое подрядчик выплатил банку за выдачу банковской гарантии, взятой в обеспечение исполнения обязательств перед вами. 

Учитывайте, что за отказ от исполнения договора, возможно, придется заплатить в порядке ст. 310 ГК РФ, а еще пени и штрафы, если это предусмотрено договором. Если будет доказано, что размер этой суммы не соответствует неблагоприятным последствиям, которые были вызваны отказом от договора, то суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично. 

А если форс-мажор?

Актуальная причина отказа от договоров весной и летом 2020 года — коронавирус, который подтолкнул Верховный суд России сформулировать отдельные правила ответственности для таких ситуаций (обзоры судебной практики №1 и №2). 

Суть тут такая: коронавирус не в каждом случае признают форс-мажором. Важны тип деятельности компании, регион и условия ее работы. Учитывают и сроки несостоявшихся платежей, характер обязательств.

Важно помнить, что форс-мажор не освобождает от обязательств по договору, он может освободить лишь от ответственности. Например, от оплаты штрафа за просроченный платеж по договору или за просрочку выполнения работ.

Чтобы избежать ответственности за неисполнение договора или отказ от него, вам нужно доказать, что обстоятельства непреодолимой силы действительно были, но вы не влияли и не могли повлиять на их возникновение, что именно эти обстоятельства стали причиной ваших неплатежей, что вы предприняли все возможные действия для оплаты. 

Shutterstock/pim pic

Что можно предпринять при форс-мажоре

Не забудьте проверить договор. Не исключает ли он правило о том, что должника может освободить от ответственности форс-мажор? Обязательно уведомите подрядчика о своем решении не платить, даже если сомневаетесь, что сможете доказать связь между неисполнением и форс-мажором.

Начинайте собирать доказательства для суда. Обратитесь в местную Торгово-промышленную палату за заключением о форс-мажоре по вашему договору. Пишите контрагенту письма, подробно описывайте в них преграды для исполнения вами договора.

Если стало понятно, что ответственности не избежать, рассмотрите возможность применения ст. 404 ГК РФ (о вине кредитора) и ст. 333 ГК РФ (об уменьшении неустойки). При определении размера ответственности необходимо учитывать ст. 394 ГК РФ (правила возмещения убытков).

Как достичь максимума

  1. Отказ от договора работает, если соблюдены условия, которые предусмотрены законом и прописаны в договоре. 
  2. Мотивированный отказ от договора всегда предпочтительнее немотивированного.
  3. Отказ от исполнения договора не всегда прекращает все ваши обязательства.

  4. Коронавирус не в каждом случае признается форс-мажором и основанием для освобождения от ответственности, возникшей из-за отказа от договора.
  5. В любой спорной ситуации руководствуйтесь текстом договора с контрагентом и законодательством, регулирующим ваши взаимоотношения.

Фото на обложке: Shutterstock/Stokkete

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма? Вопрос очень актуален как обеих сторон, как арендатора, так и арендодателя.

Все во многом зависит от того, как был заключен договор – в обычной письменной форме или зарегистрирован в соответствии с требованиями закона, какие пункты прописаны в его условиях.

Если документ заключен в простой форме, то его расторжение осуществляется путем составления двухстороннего соглашения, прекращение договоренностей, надлежащим образом зарегистрированных в Росреестре, производится в том же официальном порядке.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

  • поиск новых квартирантов;
  • простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
  • лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

  • необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
  • временные потери при поиске новой квартиры;
  • возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

  Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров.

Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы.

Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Нормативная база

Одним из вариантов защиты сторон от одностороннего расторжения договора найма является включение в его условия оплаты виновной стороной штрафных санкций.

Другим способом избежать неприятной ситуации является предоставление возможности досрочного расторжения договоренностей только по соглашению сторон. Эта норма закона носит общий характер и прописана ст. 450 ГК РФ.  

Помимо этого, ст. 610 ГК РФ установлено: при неопределенном сроке действия договора любая из сторон может его прекратить, уведомив об этом другую не позднее, чем за один месяц.

По инициативе арендодателя

Статья 619 ГК РФ устанавливает ряд исчерпывающих условий, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договоренность:

  • арендатор нарушает правила использования имущества;
  • более двух раз нарушает сроки выплаты арендной платы;
  • не производит капремонта имущества в случае, если это условие оговорено в документе.

По инициативе арендатора

Досрочное расторжение по инициативе арендатора предусмотрено ст. 620 ГК РФ и возможно по следующим основаниям:

  • собственник не предоставляет или создает помехи в пользовании арендованного имущества, либо оно имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора;
  • собственник не осуществляет капремонт имущества в случае, если это является его обязанностью;
  • имущество в силу непредвиденных обстоятельств стало непригодным для использования.

Возможно предусмотрение и других причин досрочного расторжения договоренности по требованию любой из ее сторон.

Лучшим решением для тех, кто задумался, как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма, станет внимательное ознакомление с ним, а также вычитка его грамотным юристом, который укажет на имеющиеся в документе подводные камни и выгоды для обеих сторон. Споры по соблюдению договоров аренды рассматриваются в судах общей юрисдикции.

Вернуться в раздел Расторжение договора аренды

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Читайте также:  Коллекторы и банкротство: когда перестанут звонить, как общаться

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Вс разрешил штрафы за досрочное расторжение договора

Верховный суд РФ выпустил первый в этом году обзор своей судебной практики[1], утвержденный президиумом ВС 13 апреля.

В 125-страничном обзоре рассматривается практика как президиума, так и всех судебных коллегий Верховного суда, а также даются разъяснения по ряду проблемных аспектов судопроизводства, и анализируется практика международных договорных органов ООН и Европейского суда по правам человека.

В частности, в разделе, посвященном практике судебной коллегии по экономическим спорам, рассматривается разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений; споров, вытекающих из обязательственных отношений; споров, возникающих из публичных правоотношений; процессуальные вопросы.

Так, по поводу одного из дел ВС отмечает, что стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды. Арбитражный суд Москвы, руководствуясь положениями п.3 ст.450, ст.

330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.

9-й ААС и АС Московского округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного суда отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям. Положения ст.

619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере. В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст.329, 421 ГК РФ.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, в предоставлении возможности расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

  • Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении (определение № 305-ЭС15-6784).
  • ————
  • [1] Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *